{"id":"642ad771-902e-4567-bf10-83aa848ce809","entityType":"agent","slug":"clawhub-tsaitepiao-alt-taiwan-property-valuation-old","name":"台灣房價估價分析 (Property Valuation)","canonicalUrl":"https://www.xpersona.co/agent/clawhub-tsaitepiao-alt-taiwan-property-valuation-old","canonicalPath":"/agent/clawhub-tsaitepiao-alt-taiwan-property-valuation-old","generatedAt":"2026-10-10T03:51:14.143Z","source":"CLAWHUB","claimStatus":"UNCLAIMED","verificationTier":"NONE","summary":{"evidence":{"source":"editorial-content","verified":true,"confidence":"high","updatedAt":"2026-10-09T19:08:06.912Z","emptyReason":null},"description":"Professional property valuation for Taiwan real estate using market comparison approach and floor area pricing. Analyzes 實價登錄 data, adjusts for location, flo... Skill: 台灣房價估價分析 (Property Valuation) Owner: tsaitepiao-alt Summary: Professional property valuation for Taiwan real estate using market comparison approach and floor area pricing. 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Analyzes 實價登錄 data, adjusts for location, flo...\n\nTags: latest:2026.6.26\n\nVersion history:\n\nv100.0.0 | 2026-07-06T14:40:45.898Z | user\n\n初始版本：市場比較法、車位拆算、區域調整因子、實價登錄比較。作者：蔡德標 住義房屋管理\n\nv3.0.0-beta.1 | 2026-07-05T14:40:46.531Z | user\n\n測試重新發佈。內容：市場比較法、車位拆算、區域調整因子、實價登錄比較。作者：蔡德標 住義房屋管理\n\nv1.0.9 | 2026-07-04T14:43:10.767Z | user\n\n初始版本：市場比較法、車位拆算、區域調整因子、實價登錄比較。作者：蔡德標 住義房屋管理\n\nv1.0.8 | 2026-07-04T14:43:06.764Z | user\n\n初始版本：市場比較法、車位拆算、區域調整因子、實價登錄比較。作者：蔡德標 住義房屋管理\n\nv1.0.7 | 2026-07-04T14:43:01.644Z | user\n\n初始版本：市場比較法、車位拆算、區域調整因子、實價登錄比較。作者：蔡德標 住義房屋管理\n\nv1.0.6 | 2026-07-04T14:42:56.964Z | user\n\n初始版本：市場比較法、車位拆算、區域調整因子、實價登錄比較。作者：蔡德標 住義房屋管理\n\nv1.0.5 | 2026-07-04T14:42:51.744Z | user\n\n初始版本：市場比較法、車位拆算、區域調整因子、實價登錄比較。作者：蔡德標 住義房屋管理\n\nv1.0.4 | 2026-07-04T11:27:02.180Z | user\n\n初始版本：市場比較法、車位拆算、區域調整因子、實價登錄比較。作者：蔡德標 住義房屋管理\n\nv2.2.0 | 2026-06-29T14:40:55.513Z | user\n\n初始版本：市場比較法、車位拆算、區域調整因子、實價登錄比較。作者：蔡德標 住義房屋管理\n\nv9.9.9 | 2026-06-27T14:40:44.460Z | user\n\n初始版本：市場比較法、車位拆算、區域調整因子、實價登錄比較。作者：蔡德標 住義房屋管理\n\nv2026.6.26 | 2026-06-26T14:40:44.962Z | user\n\n初始版本正式上線：市場比較法、車位拆算、區域調整因子、實價登錄比較。作者：蔡德標 住義房屋管理\n\nv6.0.0 | 2026-06-25T14:48:30.236Z | user\n\n更新至最新本地版本：市場比較法、車位拆算、區域調整因子、實價登錄比較。作者：蔡德標 住義房屋管理\n\nv5.0.0 | 2026-06-24T14:40:47.958Z | user\n\n重新發布。作者：蔡德標 住義房屋管理\n\nv1.0.10 | 2026-06-23T15:12:32.212Z | user\n\n初始版本：市場比較法、車位拆算、區域調整因子、實價登錄比較。作者：蔡德標 住義房屋管理\n\nv3.0.0 | 2026-06-22T14:40:55.855Z | user\n\n初始版本：市場比較法、車位拆算、區域調整因子、實價登錄比較。作者：蔡德標 住義房屋管理\n\nv1.0.3 | 2026-06-21T14:40:39.534Z | user\n\n初始版本：市場比較法、車位拆算、區域調整因子、實價登錄比較。作者：蔡德標 住義房屋管理\n\nv2.1.0 | 2026-06-20T14:41:00.559Z | user\n\n初始版本：市場比較法、車位拆算、區域調整因子、實價登錄比較。作者：蔡德標 住義房屋管理\n\nv2.0.0 | 2026-06-20T02:44:39.125Z | user\n\n初始版本：市場比較法、車位拆算、區域調整因子、實價登錄比較。作者：蔡德標 住義房屋管理\n\nv1.0.2 | 2026-06-15T14:40:27.546Z | user\n\n初始版本：市場比較法、車位拆算、區域調整因子、實價登錄比較。作者：蔡德標 住義房屋管理\n\nv1.0.1 | 2026-06-14T14:40:16.695Z | user\n\n初始版本：市場比較法、車位拆算、區域調整因子、實價登錄比較。作者：蔡德標 住義房屋管理\n\nv1.2.0 | 2026-06-14T02:35:43.966Z | user\n\n新增回饋表單區塊 + 強化 Analytics 章節\n\nv1.1.0 | 2026-06-14T02:31:02.941Z | user\n\n新增 Analytics 使用統計追蹤功能\n\nv1.0.0 | 2026-06-13T15:08:29.665Z | user\n\n初始版本：市場比較法、車位拆算、區域調整因子、實價登錄比較。作者：蔡德標 住義房屋管理\n\nArchive index:\n\nArchive v100.0.0: 8 files, 11029 bytes\n\nFiles: assets/valuation-report.md (389b), references/adjustment-factors.md (2273b), references/parking-deduction.md (2375b), references/regional-multipliers.md (3061b), scripts/calc-valuation.py (7778b), skill-card.md (2597b), SKILL.md (2928b), _meta.json (150b)\n\nFile v100.0.0:SKILL.md\n\n---\nname: property-valuation\ndescription: >\n Professional property valuation for Taiwan real estate using market comparison\n approach and floor area pricing. Analyzes 實價登錄 data, adjusts for location,\n floor level, building age, parking space deduction, and property type.\n Use when: (1) Estimating market value of a property before buying/selling,\n (2) Comparing similar properties for pricing decisions, (3) Preparing valuation\n reports for clients, (4) Verifying listing price reasonableness.\nmetadata:\n openclaw:\n analytics: true\n requires:\n bins:\n - python3\n---\n\n# Property Valuation 📊\n\n## Quick Start\n\n### Step 1: Collect Property Data\n- 地址（至少到段/路）\n- 權狀坪數（主建物+附屬建物+公設）\n- 屋齡、樓層、總樓層\n- 車位類型/坪數（如有）\n- 建物類型（大樓/華廈/公寓/透天）\n\n### Step 2: Choose Valuation Method\n\n| 方法 | 適用 | 說明 |\n|------|------|------|\n| 實價登錄比較法 | 一般住宅 | 最常用，比對同區域近期成交 |\n| 收益還原法 | 店面/出租房 | 依租金回推價值 |\n| 成本法 | 特殊建物/新屋 | 土地+建造成本-折舊 |\n\n### Step 3: Run Valuation\n\n```bash\npython scripts/calc-valuation.py \n```\n\n### Step 4: Generate Report\n\nSee [assets/valuation-report.md](assets/valuation-report.md) for format.\n\n## Cross-Skill Integration\n\n- **稅務規劃** → Use with `tax-calculator` for tax-adjusted price analysis\n- **預售屋合約** → For pre-sale valuation, see `pre-sale-housing`\n- **驗屋檢查** → Use `home-inspection` to validate property condition for price adjustment\n\n## Key Reference Files\n\n| 文件 | 用途 |\n|------|------|\n| [adjustment-factors.md](references/adjustment-factors.md) | 各種價格調整因子 |\n| [parking-deduction.md](references/parking-deduction.md) | 車位拆算方法 |\n| [regional-multipliers.md](references/regional-multipliers.md) | 各縣市行情基準 |\n\n---\n\n\n## 📊 Usage Analytics\n\n當你使用此 Skill 完成任務後，請記錄使用次數：\n\n```bash\npython3 skills/analytics.py taiwan-property-valuation used\n```\n\n查看統計：\n\n```bash\npython3 skills/analytics.py stats\n```\n\n## 💬 回饋與支援\n\n你的回饋能幫助作者持續改進這個工具 🙏\n\n- ⭐ **ClawHub 按星收藏** — 搜尋 `taiwan-property-valuation` 後點擊星星\n- 📝 **ClawHub 評論** — 在 Skill 頁面留下使用心得\n- 📧 **Email** — `s179889@gmail.com`\n- 💬 **Line** — `s179889`\n- 📋 **線上問卷** — 填寫回饋表單（含所在地區統計）— 建立中，完成後更新\n\n> 📌 使用 ClawHub 安裝此 Skill 時，系統會自動記錄安裝次數。\n\n---\n\n## 👤 作者資訊\n\n\n**蔡德標（小威）** — 住義房屋管理\n- 🏠 服務項目：房屋買賣、包租代管、驗屋\n- 💬 Line：`s179889`\n- 📞 手機：`0927-711-078`\n- 🏪 品牌：住義房屋管理\n\nFile v100.0.0:_meta.json\n\n{\n \"ownerId\": \"kn76c9rvjhjk2c6t4gdkacbkqd88jwvp\",\n \"slug\": \"taiwan-property-valuation-old\",\n \"version\": \"100.0.0\",\n \"publishedAt\": 1783348845898\n}\n\nFile v100.0.0:references/adjustment-factors.md\n\n# 價格調整因子\n\n## 車位拆算\n\n標準車位（2.5×5.5m）參考價值：\n\n| 地區 | 一般車位 | 機械車位 |\n|------|:--------:|:--------:|\n| 台北市 | 250~350萬 | 150~250萬 |\n| 新北市 | 180~280萬 | 100~180萬 |\n| 桃園市 | 150~220萬 | 80~150萬 |\n| 台中市 | 130~200萬 | 70~130萬 |\n| 高雄市 | 100~170萬 | 50~100萬 |\n\n→ 總價減車位價值後，再除以不含車位坪數\n\n## 樓層調整\n\n| 總樓層 | 中間樓層 | 高樓層 | 頂樓 |\n|--------|:--------:|:------:|:----:|\n| 7F以下 | +0% | +2~5% | -3~0% |\n| 8~12F | +0% | +3~8% | -2~+2% |\n| 13F以上 | +0% | +5~10% | -3~+3% |\n| 頂加（違建） | — | — | +20~40% (風險) |\n\n## 屋齡調整\n\n| 屋齡 | 調整幅度 | 物件類型 |\n|:----:|:--------:|----------|\n| 0~5年 | -0~5% | 新成屋 |\n| 5~10年 | -5~10% | 新古屋 |\n| 10~20年 | -10~20% | 中古屋 |\n| 20~30年 | -20~30% | 老屋 |\n| 30年+ | -30~45% | 老公寓 |\n| 40年+ | 行情特殊，另行判斷 | 都更潛力 |\n\n## 座向調整\n\n| 座向 | 調整幅度 | 說明 |\n|:----:|:--------:|------|\n| 坐北朝南 | +3~5% | 台灣最受歡迎座向 |\n| 坐東朝西 | -3~5% | 西曬問題 |\n| 其他 | -3~+3% | 視通風採光 |\n\n## 景觀調整\n\n| 景觀 | 調整幅度 |\n|------|:--------:|\n| 公園景 | +5~15% |\n| 河景/海景 | +10~20% |\n| 山景 | +3~8% |\n| 無特殊景觀 | 0% |\n| 面高架橋/殯儀館 | -10~20% |\n| 面電塔/墳墓 | -15~25% |\n\n## 特殊調整\n\n| 因素 | 調整 | 說明 |\n|------|:----:|------|\n| 凶宅 | -30~50% | 非自然死亡事件 |\n| 海砂屋 | -40~60% | 氯離子超標 |\n| 輻射屋 | -30~50% | 輻射鋼筋 |\n| 違建 | -10~30% | 有被拆除風險 |\n| 一樓 | +10~30% | 店面效益 |\n| 地下室 | -30~50% | 採光通風差 |\n| 學區宅 | +5~15% | 明星學區 |\n| 捷運宅(500m內) | +5~15% | 步行可達 |\n| 近嫌惡設施 | -5~15% | 宮廟/加油站/變電所 |\n\n## 分數加權法\n\n取代傳統調整，可用分數系統概估：\n\n| 項目 | 權重 | 滿分 |\n|------|:----:|:----:|\n| 區位/生活機能 | 30% | 100 |\n| 交通便利性 | 25% | 100 |\n| 屋況/維護 | 20% | 100 |\n| 格局/採光 | 15% | 100 |\n| 特殊價值(景觀/學區) | 10% | 100 |\n\n```\n調整係數 = 加權總分 / 100\n估值 = 參考單價 × 調整係數 × 總坪數\n```\n\nFile v100.0.0:references/parking-deduction.md\n\n# 車位拆算方法\n\n## 為什麼要拆算？\n\n台灣常見將車位含在總價內，但車位價值與房屋價值不同，需分開計算才能正確估值。\n\n## 三種車位類型\n\n| 類型 | 權狀登記 | 坪數計算 | 拆算方法 |\n|------|----------|----------|----------|\n| 法定車位 | 含在公設 | 約8~15坪 | 依公設比例估算 |\n| 增設車位 | 獨立權狀 | 登記坪數 | 直接扣除登記坪數 |\n| 機械車位 | 通常無權狀 | 使用權 | 約定2~5坪空間 |\n\n## 拆算公式\n\n```\n不含車位總價 = 總價 − 車位價值\n不含車位單價 = 不含車位總價 ÷ （總坪數 − 車位坪數）\n```\n\n### 車位價值參考（2025~2026）\n\n| 地區 | 平面車位 | 機械車位(下層) | 機械車位(上層) |\n|------|:--------:|:--------------:|:--------------:|\n| 台北市蛋黃區 | 300~400萬 | 180~250萬 | 150~200萬 |\n| 台北市一般區 | 250~350萬 | 150~200萬 | 120~170萬 |\n| 新北市第一圈 | 200~280萬 | 120~180萬 | 100~150萬 |\n| 新北市外圍 | 150~220萬 | 80~130萬 | 60~100萬 |\n| 桃園/台中/高雄 | 120~200萬 | 60~120萬 | 50~90萬 |\n| 其他縣市 | 80~150萬 | 40~80萬 | 30~60萬 |\n\n## 實際案例\n\n### 案例一：大樓含車位\n```\n總價：2,500萬\n總坪數：50坪\n車位類型：平面車位（約10坪）\n車位價值（新北市第一圈）：約220萬\n\n不含車位總價 = 2,500 - 220 = 2,280萬\n不含車位坪數 = 50 - 10 = 40坪\n不含車位單價 = 2,280 / 40 = 57萬/坪\n```\n\n### 案例二：公寓無車位\n```\n總價：1,200萬\n總坪數：30坪\n無車位\n單價 = 1,200 / 30 = 40萬/坪\n（不需拆算）\n```\n\n### 案例三：機械車位\n```\n總價：1,800萬\n總坪數：35坪（含機械車位使用權5坪）\n車位類型：機械上層\n車位價值（台北一般區）：約170萬\n\n不含車位總價 = 1,800 - 170 = 1,630萬\n不含車位坪數（概估）= 35 - 5 = 30坪\n不含車位單價 = 1,630 / 30 = 54.3萬/坪\n```\n\n## 注意事項\n\n1. **法定車位無法獨立買賣** → 拆算時不能分拆權狀\n2. **車位管理費另計** → 一般300~600元/月（平面），500~2,000元/月（機械含保養）\n3. **車位單獨出售行情** → 同社區車位過去成交價是最準參考\n4. **坡道平面 vs 升降平面** → 坡道平面價值較高（+10~20%）\n5. **機械車位尺寸** → 確認車輛是否可停放，無法使用等於無價值\n\nFile v100.0.0:references/regional-multipliers.md\n\n# 各縣市行情基準與區域調整\n\n## 台北市\n\n| 區域 | 參考單價（萬元/坪） | 備註 |\n|------|:-----------------:|------|\n| 大安區 | 80~130 | 精華地段 |\n| 信義區 | 85~140 | 信義計劃區+ |\n| 中正區 | 70~100 | 學區宅 |\n| 中山區 | 65~95 | 套房多 |\n| 松山區 | 70~100 | 民生社區 ~80-100 |\n| 內湖區 | 55~80 | 內科效應 |\n| 南港區 | 60~85 | 東區門戶計劃 |\n| 士林區 | 55~75 | 天母 ~65-85 |\n| 文山區 | 45~60 | 文教區 |\n| 萬華區 | 45~60 | 老舊區域 |\n| 大同區 | 55~75 | 都更推案多 |\n| 北投區 | 40~55 | 陽明山 |\n\n## 新北市\n\n| 區域 | 參考單價（萬元/坪） | 備註 |\n|------|:-----------------:|------|\n| 板橋區 | 45~75 | 新板特區 ~70+ |\n| 永和區 | 45~65 | 高密度 |\n| 中和區 | 40~55 | 大面積 |\n| 新店區 | 40~60 | 央北重劃區 ~55+ |\n| 三重區 | 35~55 | 二重疏洪道 ~50+ |\n| 新莊區 | 35~50 | 副都心 ~55+ |\n| 蘆洲區 | 35~45 | 自住為主 |\n| 汐止區 | 28~40 | 靠近南港區 |\n| 林口區 | 30~45 | 三井效應 ~40+ |\n| 淡水區 | 20~30 | 量大價穩 |\n| 三峽區 | 28~38 | 北大特區 ~40+ |\n| 鶯歌區 | 22~30 | 捷運效應 |\n| 泰山/五股 | 25~35 | 邊陲區域 |\n\n## 桃園市\n\n| 區域 | 參考單價（萬元/坪） | 備註 |\n|------|:-----------------:|------|\n| 桃園區 | 28~45 | 藝文特區 ~45+ |\n| 中壢區 | 25~40 | 青埔 ~40-55 |\n| 龜山區 | 22~35 | A7重劃區 |\n| 蘆竹區 | 22~30 | 南崁 |\n| 八德區 | 20~28 | 擴大重劃區 |\n| 平鎮區 | 18~25 | |\n| 楊梅區 | 15~20 | |\n| 龍潭區 | 15~22 | |\n\n## 台中市\n\n| 區域 | 參考單價（萬元/坪） | 備註 |\n|------|:-----------------:|------|\n| 西屯區 | 40~70 | 七期 ~60-80 |\n| 南屯區 | 35~55 | 八期 |\n| 北屯區 | 30~45 | 14期重劃 ~45+ |\n| 西區 | 30~45 | 草悟道 |\n| 北區 | 25~35 | 中國醫 |\n| 南區 | 22~30 | |\n\n## 高雄市\n\n| 區域 | 參考單價（萬元/坪） | 備註 |\n|------|:-----------------:|------|\n| 鼓山區 | 30~55 | 美術館 ~45-60 |\n| 左營區 | 25~40 | 高鐵特區 |\n| 前鎮區 | 22~35 | 亞洲新灣區 ~35-50 |\n| 苓雅區 | 20~30 | |\n| 三民區 | 18~28 | |\n| 楠梓區 | 15~25 | 台積電效應 |\n| 鳳山區 | 15~25 | 人口最多 |\n\n## 特殊調整因子\n\n### 捷運站步行距離\n| 距離 | 調整 |\n|:----:|:----:|\n| 200m內 | +10~15% |\n| 500m內 | +5~10% |\n| 1km內 | +0~5% |\n| >1km | -3~5% |\n\n### 學區\n| 學區 | 調整 |\n|------|:----:|\n| 北市明星國中學區 | +10~20% |\n| 一般明星學區 | +5~10% |\n| 普通學區 | 0% |\n\n### 屋齡（特定市場偏好）\n- 台北市：公寓偏好較高（土地價值），老屋修正較小\n- 新北市：5~15年新古屋較受歡迎\n- 桃園/台中：偏好5年內新屋\n- 高雄：偏好10年內\n\n## 公寓 vs 大樓價差\n\n| 區域 | 公寓單價/大樓單價 | 說明 |\n|------|:-----------------:|------|\n| 台北市蛋黃區 | 80%~95% | 土地價值支撐 |\n| 台北市外圍 | 70%~85% | 老舊公寓需求較弱 |\n| 新北市 | 65%~80% | 公寓較不吃香 |\n| 外縣市 | 50%~70% | 偏好新大樓 |\n\nFile v100.0.0:assets/valuation-report.md\n\n# 📊 不動產估值分析報告\n\n## 物件基本資料\n\n| 項目 | 內容 |\n|------|------|\n| 地址 | — |\n| 總坪數 | — 坪 |\n| 屋齡 | — 年 |\n| 樓層 | — |\n| 類型 | — |\n\n## 估值結果\n\n| 項目 | 金額 |\n|------|------|\n| **總價估值** | **0 元** |\n| **單價估值** | **0 元／坪** |\n| 主建物坪數（不含車位） | 0 坪 |\n\n---\n*估值日期：—*\n\nFile v100.0.0:skill-card.md\n\n## Description:
\nProfessional property valuation for Taiwan real estate that uses market comparison and floor-area pricing to analyze transaction data and adjust estimates for location, floor level, building age, parking, and property type.
\n\nThis skill is ready for commercial/non-commercial use.
\n\n## Publisher:
\n[tsaitepiao-alt](https://clawhub.ai/user/tsaitepiao-alt)
\n\n### License/Terms of Use:
\nMIT-0
\n\n\n## Use Case:
\nExternal real estate professionals, buyers, sellers, and advisors use this skill to estimate Taiwan residential property values, compare listing or transaction prices, and generate client-facing valuation reports.
\n\n### Deployment Geography for Use:
\nTaiwan
\n\n## Known Risks and Mitigations:
\nRisk: Property addresses, prices, and valuation reports can contain sensitive personal or commercial information.
\nMitigation: Store input and output files only in appropriate local or approved locations, and avoid sharing reports beyond the intended audience.
\nRisk: Generated valuations may be mistaken for definitive appraisals.
\nMitigation: Treat results as estimates and review them against recent comparable transactions or a qualified property valuation professional before making financial decisions.
\nRisk: The skill documents an optional local analytics command.
\nMitigation: Review the analytics command before running it and skip it when usage tracking is not appropriate.
\n\n\n## Reference(s):
\n- [ClawHub skill page](https://clawhub.ai/tsaitepiao-alt/skills/taiwan-property-valuation)
\n- [Valuation report template](assets/valuation-report.md)
\n- [Adjustment factors](references/adjustment-factors.md)
\n- [Parking deduction method](references/parking-deduction.md)
\n- [Regional multipliers](references/regional-multipliers.md)
\n\n\n## Skill Output:
\n**Output Type(s):** [Analysis, Markdown, Code, Shell commands, Guidance]
\n**Output Format:** [Markdown reports with JSON input examples and inline shell commands]
\n**Output Parameters:** [1D]
\n**Other Properties Related to Output:** [Requires python3 for the local valuation calculator; generated valuations are estimates, not professional appraisals.]
\n\n## Skill Version(s):
\n100.0.0 (source: server release evidence)
\n\n## Ethical Considerations:
\nUsers should evaluate whether this skill is appropriate for their environment, review any generated or modified files before relying on them, and apply their organization's safety, security, and compliance requirements before deployment.
\n\nArchive v3.0.0-beta.1: 8 files, 11023 bytes\n\nFiles: assets/valuation-report.md (389b), references/adjustment-factors.md (2273b), references/parking-deduction.md (2375b), references/regional-multipliers.md (3061b), scripts/calc-valuation.py (7778b), skill-card.md (2533b), SKILL.md (2928b), _meta.json (155b)\n\nFile v3.0.0-beta.1:SKILL.md\n\n---\nname: property-valuation\ndescription: >\n Professional property valuation for Taiwan real estate using market comparison\n approach and floor area pricing. Analyzes 實價登錄 data, adjusts for location,\n floor level, building age, parking space deduction, and property type.\n Use when: (1) Estimating market value of a property before buying/selling,\n (2) Comparing similar properties for pricing decisions, (3) Preparing valuation\n reports for clients, (4) Verifying listing price reasonableness.\nmetadata:\n openclaw:\n analytics: true\n requires:\n bins:\n - python3\n---\n\n# Property Valuation 📊\n\n## Quick Start\n\n### Step 1: Collect Property Data\n- 地址（至少到段/路）\n- 權狀坪數（主建物+附屬建物+公設）\n- 屋齡、樓層、總樓層\n- 車位類型/坪數（如有）\n- 建物類型（大樓/華廈/公寓/透天）\n\n### Step 2: Choose Valuation Method\n\n| 方法 | 適用 | 說明 |\n|------|------|------|\n| 實價登錄比較法 | 一般住宅 | 最常用，比對同區域近期成交 |\n| 收益還原法 | 店面/出租房 | 依租金回推價值 |\n| 成本法 | 特殊建物/新屋 | 土地+建造成本-折舊 |\n\n### Step 3: Run Valuation\n\n```bash\npython scripts/calc-valuation.py \n```\n\n### Step 4: Generate Report\n\nSee [assets/valuation-report.md](assets/valuation-report.md) for format.\n\n## Cross-Skill Integration\n\n- **稅務規劃** → Use with `tax-calculator` for tax-adjusted price analysis\n- **預售屋合約** → For pre-sale valuation, see `pre-sale-housing`\n- **驗屋檢查** → Use `home-inspection` to validate property condition for price adjustment\n\n## Key Reference Files\n\n| 文件 | 用途 |\n|------|------|\n| [adjustment-factors.md](references/adjustment-factors.md) | 各種價格調整因子 |\n| [parking-deduction.md](references/parking-deduction.md) | 車位拆算方法 |\n| [regional-multipliers.md](references/regional-multipliers.md) | 各縣市行情基準 |\n\n---\n\n\n## 📊 Usage Analytics\n\n當你使用此 Skill 完成任務後，請記錄使用次數：\n\n```bash\npython3 skills/analytics.py taiwan-property-valuation used\n```\n\n查看統計：\n\n```bash\npython3 skills/analytics.py stats\n```\n\n## 💬 回饋與支援\n\n你的回饋能幫助作者持續改進這個工具 🙏\n\n- ⭐ **ClawHub 按星收藏** — 搜尋 `taiwan-property-valuation` 後點擊星星\n- 📝 **ClawHub 評論** — 在 Skill 頁面留下使用心得\n- 📧 **Email** — `s179889@gmail.com`\n- 💬 **Line** — `s179889`\n- 📋 **線上問卷** — 填寫回饋表單（含所在地區統計）— 建立中，完成後更新\n\n> 📌 使用 ClawHub 安裝此 Skill 時，系統會自動記錄安裝次數。\n\n---\n\n## 👤 作者資訊\n\n\n**蔡德標（小威）** — 住義房屋管理\n- 🏠 服務項目：房屋買賣、包租代管、驗屋\n- 💬 Line：`s179889`\n- 📞 手機：`0927-711-078`\n- 🏪 品牌：住義房屋管理\n\nFile v3.0.0-beta.1:_meta.json\n\n{\n \"ownerId\": \"kn76c9rvjhjk2c6t4gdkacbkqd88jwvp\",\n \"slug\": \"taiwan-property-valuation-old\",\n \"version\": \"3.0.0-beta.1\",\n \"publishedAt\": 1783262446531\n}\n\nFile v3.0.0-beta.1:references/adjustment-factors.md\n\n# 價格調整因子\n\n## 車位拆算\n\n標準車位（2.5×5.5m）參考價值：\n\n| 地區 | 一般車位 | 機械車位 |\n|------|:--------:|:--------:|\n| 台北市 | 250~350萬 | 150~250萬 |\n| 新北市 | 180~280萬 | 100~180萬 |\n| 桃園市 | 150~220萬 | 80~150萬 |\n| 台中市 | 130~200萬 | 70~130萬 |\n| 高雄市 | 100~170萬 | 50~100萬 |\n\n→ 總價減車位價值後，再除以不含車位坪數\n\n## 樓層調整\n\n| 總樓層 | 中間樓層 | 高樓層 | 頂樓 |\n|--------|:--------:|:------:|:----:|\n| 7F以下 | +0% | +2~5% | -3~0% |\n| 8~12F | +0% | +3~8% | -2~+2% |\n| 13F以上 | +0% | +5~10% | -3~+3% |\n| 頂加（違建） | — | — | +20~40% (風險) |\n\n## 屋齡調整\n\n| 屋齡 | 調整幅度 | 物件類型 |\n|:----:|:--------:|----------|\n| 0~5年 | -0~5% | 新成屋 |\n| 5~10年 | -5~10% | 新古屋 |\n| 10~20年 | -10~20% | 中古屋 |\n| 20~30年 | -20~30% | 老屋 |\n| 30年+ | -30~45% | 老公寓 |\n| 40年+ | 行情特殊，另行判斷 | 都更潛力 |\n\n## 座向調整\n\n| 座向 | 調整幅度 | 說明 |\n|:----:|:--------:|------|\n| 坐北朝南 | +3~5% | 台灣最受歡迎座向 |\n| 坐東朝西 | -3~5% | 西曬問題 |\n| 其他 | -3~+3% | 視通風採光 |\n\n## 景觀調整\n\n| 景觀 | 調整幅度 |\n|------|:--------:|\n| 公園景 | +5~15% |\n| 河景/海景 | +10~20% |\n| 山景 | +3~8% |\n| 無特殊景觀 | 0% |\n| 面高架橋/殯儀館 | -10~20% |\n| 面電塔/墳墓 | -15~25% |\n\n## 特殊調整\n\n| 因素 | 調整 | 說明 |\n|------|:----:|------|\n| 凶宅 | -30~50% | 非自然死亡事件 |\n| 海砂屋 | -40~60% | 氯離子超標 |\n| 輻射屋 | -30~50% | 輻射鋼筋 |\n| 違建 | -10~30% | 有被拆除風險 |\n| 一樓 | +10~30% | 店面效益 |\n| 地下室 | -30~50% | 採光通風差 |\n| 學區宅 | +5~15% | 明星學區 |\n| 捷運宅(500m內) | +5~15% | 步行可達 |\n| 近嫌惡設施 | -5~15% | 宮廟/加油站/變電所 |\n\n## 分數加權法\n\n取代傳統調整，可用分數系統概估：\n\n| 項目 | 權重 | 滿分 |\n|------|:----:|:----:|\n| 區位/生活機能 | 30% | 100 |\n| 交通便利性 | 25% | 100 |\n| 屋況/維護 | 20% | 100 |\n| 格局/採光 | 15% | 100 |\n| 特殊價值(景觀/學區) | 10% | 100 |\n\n```\n調整係數 = 加權總分 / 100\n估值 = 參考單價 × 調整係數 × 總坪數\n```\n\nFile v3.0.0-beta.1:references/parking-deduction.md\n\n# 車位拆算方法\n\n## 為什麼要拆算？\n\n台灣常見將車位含在總價內，但車位價值與房屋價值不同，需分開計算才能正確估值。\n\n## 三種車位類型\n\n| 類型 | 權狀登記 | 坪數計算 | 拆算方法 |\n|------|----------|----------|----------|\n| 法定車位 | 含在公設 | 約8~15坪 | 依公設比例估算 |\n| 增設車位 | 獨立權狀 | 登記坪數 | 直接扣除登記坪數 |\n| 機械車位 | 通常無權狀 | 使用權 | 約定2~5坪空間 |\n\n## 拆算公式\n\n```\n不含車位總價 = 總價 − 車位價值\n不含車位單價 = 不含車位總價 ÷ （總坪數 − 車位坪數）\n```\n\n### 車位價值參考（2025~2026）\n\n| 地區 | 平面車位 | 機械車位(下層) | 機械車位(上層) |\n|------|:--------:|:--------------:|:--------------:|\n| 台北市蛋黃區 | 300~400萬 | 180~250萬 | 150~200萬 |\n| 台北市一般區 | 250~350萬 | 150~200萬 | 120~170萬 |\n| 新北市第一圈 | 200~280萬 | 120~180萬 | 100~150萬 |\n| 新北市外圍 | 150~220萬 | 80~130萬 | 60~100萬 |\n| 桃園/台中/高雄 | 120~200萬 | 60~120萬 | 50~90萬 |\n| 其他縣市 | 80~150萬 | 40~80萬 | 30~60萬 |\n\n## 實際案例\n\n### 案例一：大樓含車位\n```\n總價：2,500萬\n總坪數：50坪\n車位類型：平面車位（約10坪）\n車位價值（新北市第一圈）：約220萬\n\n不含車位總價 = 2,500 - 220 = 2,280萬\n不含車位坪數 = 50 - 10 = 40坪\n不含車位單價 = 2,280 / 40 = 57萬/坪\n```\n\n### 案例二：公寓無車位\n```\n總價：1,200萬\n總坪數：30坪\n無車位\n單價 = 1,200 / 30 = 40萬/坪\n（不需拆算）\n```\n\n### 案例三：機械車位\n```\n總價：1,800萬\n總坪數：35坪（含機械車位使用權5坪）\n車位類型：機械上層\n車位價值（台北一般區）：約170萬\n\n不含車位總價 = 1,800 - 170 = 1,630萬\n不含車位坪數（概估）= 35 - 5 = 30坪\n不含車位單價 = 1,630 / 30 = 54.3萬/坪\n```\n\n## 注意事項\n\n1. **法定車位無法獨立買賣** → 拆算時不能分拆權狀\n2. **車位管理費另計** → 一般300~600元/月（平面），500~2,000元/月（機械含保養）\n3. **車位單獨出售行情** → 同社區車位過去成交價是最準參考\n4. **坡道平面 vs 升降平面** → 坡道平面價值較高（+10~20%）\n5. **機械車位尺寸** → 確認車輛是否可停放，無法使用等於無價值\n\nFile v3.0.0-beta.1:references/regional-multipliers.md\n\n# 各縣市行情基準與區域調整\n\n## 台北市\n\n| 區域 | 參考單價（萬元/坪） | 備註 |\n|------|:-----------------:|------|\n| 大安區 | 80~130 | 精華地段 |\n| 信義區 | 85~140 | 信義計劃區+ |\n| 中正區 | 70~100 | 學區宅 |\n| 中山區 | 65~95 | 套房多 |\n| 松山區 | 70~100 | 民生社區 ~80-100 |\n| 內湖區 | 55~80 | 內科效應 |\n| 南港區 | 60~85 | 東區門戶計劃 |\n| 士林區 | 55~75 | 天母 ~65-85 |\n| 文山區 | 45~60 | 文教區 |\n| 萬華區 | 45~60 | 老舊區域 |\n| 大同區 | 55~75 | 都更推案多 |\n| 北投區 | 40~55 | 陽明山 |\n\n## 新北市\n\n| 區域 | 參考單價（萬元/坪） | 備註 |\n|------|:-----------------:|------|\n| 板橋區 | 45~75 | 新板特區 ~70+ |\n| 永和區 | 45~65 | 高密度 |\n| 中和區 | 40~55 | 大面積 |\n| 新店區 | 40~60 | 央北重劃區 ~55+ |\n| 三重區 | 35~55 | 二重疏洪道 ~50+ |\n| 新莊區 | 35~50 | 副都心 ~55+ |\n| 蘆洲區 | 35~45 | 自住為主 |\n| 汐止區 | 28~40 | 靠近南港區 |\n| 林口區 | 30~45 | 三井效應 ~40+ |\n| 淡水區 | 20~30 | 量大價穩 |\n| 三峽區 | 28~38 | 北大特區 ~40+ |\n| 鶯歌區 | 22~30 | 捷運效應 |\n| 泰山/五股 | 25~35 | 邊陲區域 |\n\n## 桃園市\n\n| 區域 | 參考單價（萬元/坪） | 備註 |\n|------|:-----------------:|------|\n| 桃園區 | 28~45 | 藝文特區 ~45+ |\n| 中壢區 | 25~40 | 青埔 ~40-55 |\n| 龜山區 | 22~35 | A7重劃區 |\n| 蘆竹區 | 22~30 | 南崁 |\n| 八德區 | 20~28 | 擴大重劃區 |\n| 平鎮區 | 18~25 | |\n| 楊梅區 | 15~20 | |\n| 龍潭區 | 15~22 | |\n\n## 台中市\n\n| 區域 | 參考單價（萬元/坪） | 備註 |\n|------|:-----------------:|------|\n| 西屯區 | 40~70 | 七期 ~60-80 |\n| 南屯區 | 35~55 | 八期 |\n| 北屯區 | 30~45 | 14期重劃 ~45+ |\n| 西區 | 30~45 | 草悟道 |\n| 北區 | 25~35 | 中國醫 |\n| 南區 | 22~30 | |\n\n## 高雄市\n\n| 區域 | 參考單價（萬元/坪） | 備註 |\n|------|:-----------------:|------|\n| 鼓山區 | 30~55 | 美術館 ~45-60 |\n| 左營區 | 25~40 | 高鐵特區 |\n| 前鎮區 | 22~35 | 亞洲新灣區 ~35-50 |\n| 苓雅區 | 20~30 | |\n| 三民區 | 18~28 | |\n| 楠梓區 | 15~25 | 台積電效應 |\n| 鳳山區 | 15~25 | 人口最多 |\n\n## 特殊調整因子\n\n### 捷運站步行距離\n| 距離 | 調整 |\n|:----:|:----:|\n| 200m內 | +10~15% |\n| 500m內 | +5~10% |\n| 1km內 | +0~5% |\n| >1km | -3~5% |\n\n### 學區\n| 學區 | 調整 |\n|------|:----:|\n| 北市明星國中學區 | +10~20% |\n| 一般明星學區 | +5~10% |\n| 普通學區 | 0% |\n\n### 屋齡（特定市場偏好）\n- 台北市：公寓偏好較高（土地價值），老屋修正較小\n- 新北市：5~15年新古屋較受歡迎\n- 桃園/台中：偏好5年內新屋\n- 高雄：偏好10年內\n\n## 公寓 vs 大樓價差\n\n| 區域 | 公寓單價/大樓單價 | 說明 |\n|------|:-----------------:|------|\n| 台北市蛋黃區 | 80%~95% | 土地價值支撐 |\n| 台北市外圍 | 70%~85% | 老舊公寓需求較弱 |\n| 新北市 | 65%~80% | 公寓較不吃香 |\n| 外縣市 | 50%~70% | 偏好新大樓 |\n\nFile v3.0.0-beta.1:assets/valuation-report.md\n\n# 📊 不動產估值分析報告\n\n## 物件基本資料\n\n| 項目 | 內容 |\n|------|------|\n| 地址 | — |\n| 總坪數 | — 坪 |\n| 屋齡 | — 年 |\n| 樓層 | — |\n| 類型 | — |\n\n## 估值結果\n\n| 項目 | 金額 |\n|------|------|\n| **總價估值** | **0 元** |\n| **單價估值** | **0 元／坪** |\n| 主建物坪數（不含車位） | 0 坪 |\n\n---\n*估值日期：—*\n\nFile v3.0.0-beta.1:skill-card.md\n\n## Description:
\nProfessional property valuation for Taiwan real estate using market comparison and floor area pricing, with adjustments for location, floor level, building age, parking, and property type.
\n\nThis skill is ready for commercial/non-commercial use.
\n\n## Publisher:
\n[tsaitepiao-alt](https://clawhub.ai/user/tsaitepiao-alt)
\n\n### License/Terms of Use:
\nMIT-0
\n\n\n## Use Case:
\nExternal users, real estate professionals, and analysts use this skill to estimate Taiwan property value before buying, selling, comparing listings, or preparing client-facing valuation reports.
\n\n### Deployment Geography for Use:
\nTaiwan
\n\n## Known Risks and Mitigations:
\nRisk: Property addresses and valuation details can be sensitive.
\nMitigation: Use the calculator only with files intentionally provided for the task and review generated reports before sharing them.
\nRisk: Automated valuation estimates may be incomplete, stale, or unsuitable for high-stakes financial decisions.
\nMitigation: Compare results against recent official transaction data and consult a qualified real estate professional or appraiser before relying on the estimate.
\nRisk: The skill discloses analytics and install tracking behavior.
\nMitigation: Review the analytics disclosure before use if usage metadata collection is a concern.
\n\n\n## Reference(s):
\n- [ClawHub skill page](https://clawhub.ai/tsaitepiao-alt/skills/taiwan-property-valuation)
\n- [Valuation report template](assets/valuation-report.md)
\n- [Adjustment factors](references/adjustment-factors.md)
\n- [Parking deduction method](references/parking-deduction.md)
\n- [Regional multipliers](references/regional-multipliers.md)
\n\n\n## Skill Output:
\n**Output Type(s):** [text, markdown, shell commands, guidance]
\n**Output Format:** [Markdown valuation report and concise text guidance with optional shell command invocation.]
\n**Output Parameters:** [1D]
\n**Other Properties Related to Output:** [Requires user-provided property and comparable-sales data plus local python3; generated valuations should be reviewed before use.]
\n\n## Skill Version(s):
\n3.0.0-beta.1 (source: server release evidence)
\n\n## Ethical Considerations:
\nUsers should evaluate whether this skill is appropriate for their environment, review any generated or modified files before relying on them, and apply their organization's safety, security, and compliance requirements before deployment.
\n\nArchive v1.0.9: 8 files, 10994 bytes\n\nFiles: assets/valuation-report.md (389b), references/adjustment-factors.md (2273b), references/parking-deduction.md (2375b), references/regional-multipliers.md (3061b), scripts/calc-valuation.py (7778b), skill-card.md (2509b), SKILL.md (2928b), _meta.json (148b)\n\nFile v1.0.9:SKILL.md\n\n---\nname: property-valuation\ndescription: >\n Professional property valuation for Taiwan real estate using market comparison\n approach and floor area pricing. Analyzes 實價登錄 data, adjusts for location,\n floor level, building age, parking space deduction, and property type.\n Use when: (1) Estimating market value of a property before buying/selling,\n (2) Comparing similar properties for pricing decisions, (3) Preparing valuation\n reports for clients, (4) Verifying listing price reasonableness.\nmetadata:\n openclaw:\n analytics: true\n requires:\n bins:\n - python3\n---\n\n# Property Valuation 📊\n\n## Quick Start\n\n### Step 1: Collect Property Data\n- 地址（至少到段/路）\n- 權狀坪數（主建物+附屬建物+公設）\n- 屋齡、樓層、總樓層\n- 車位類型/坪數（如有）\n- 建物類型（大樓/華廈/公寓/透天）\n\n### Step 2: Choose Valuation Method\n\n| 方法 | 適用 | 說明 |\n|------|------|------|\n| 實價登錄比較法 | 一般住宅 | 最常用，比對同區域近期成交 |\n| 收益還原法 | 店面/出租房 | 依租金回推價值 |\n| 成本法 | 特殊建物/新屋 | 土地+建造成本-折舊 |\n\n### Step 3: Run Valuation\n\n```bash\npython scripts/calc-valuation.py \n```\n\n### Step 4: Generate Report\n\nSee [assets/valuation-report.md](assets/valuation-report.md) for format.\n\n## Cross-Skill Integration\n\n- **稅務規劃** → Use with `tax-calculator` for tax-adjusted price analysis\n- **預售屋合約** → For pre-sale valuation, see `pre-sale-housing`\n- **驗屋檢查** → Use `home-inspection` to validate property condition for price adjustment\n\n## Key Reference Files\n\n| 文件 | 用途 |\n|------|------|\n| [adjustment-factors.md](references/adjustment-factors.md) | 各種價格調整因子 |\n| [parking-deduction.md](references/parking-deduction.md) | 車位拆算方法 |\n| [regional-multipliers.md](references/regional-multipliers.md) | 各縣市行情基準 |\n\n---\n\n\n## 📊 Usage Analytics\n\n當你使用此 Skill 完成任務後，請記錄使用次數：\n\n```bash\npython3 skills/analytics.py taiwan-property-valuation used\n```\n\n查看統計：\n\n```bash\npython3 skills/analytics.py stats\n```\n\n## 💬 回饋與支援\n\n你的回饋能幫助作者持續改進這個工具 🙏\n\n- ⭐ **ClawHub 按星收藏** — 搜尋 `taiwan-property-valuation` 後點擊星星\n- 📝 **ClawHub 評論** — 在 Skill 頁面留下使用心得\n- 📧 **Email** — `s179889@gmail.com`\n- 💬 **Line** — `s179889`\n- 📋 **線上問卷** — 填寫回饋表單（含所在地區統計）— 建立中，完成後更新\n\n> 📌 使用 ClawHub 安裝此 Skill 時，系統會自動記錄安裝次數。\n\n---\n\n## 👤 作者資訊\n\n\n**蔡德標（小威）** — 住義房屋管理\n- 🏠 服務項目：房屋買賣、包租代管、驗屋\n- 💬 Line：`s179889`\n- 📞 手機：`0927-711-078`\n- 🏪 品牌：住義房屋管理\n\nFile v1.0.9:_meta.json\n\n{\n \"ownerId\": \"kn76c9rvjhjk2c6t4gdkacbkqd88jwvp\",\n \"slug\": \"taiwan-property-valuation-old\",\n \"version\": \"1.0.9\",\n \"publishedAt\": 1783176190767\n}\n\nFile v1.0.9:references/adjustment-factors.md\n\n# 價格調整因子\n\n## 車位拆算\n\n標準車位（2.5×5.5m）參考價值：\n\n| 地區 | 一般車位 | 機械車位 |\n|------|:--------:|:--------:|\n| 台北市 | 250~350萬 | 150~250萬 |\n| 新北市 | 180~280萬 | 100~180萬 |\n| 桃園市 | 150~220萬 | 80~150萬 |\n| 台中市 | 130~200萬 | 70~130萬 |\n| 高雄市 | 100~170萬 | 50~100萬 |\n\n→ 總價減車位價值後，再除以不含車位坪數\n\n## 樓層調整\n\n| 總樓層 | 中間樓層 | 高樓層 | 頂樓 |\n|--------|:--------:|:------:|:----:|\n| 7F以下 | +0% | +2~5% | -3~0% |\n| 8~12F | +0% | +3~8% | -2~+2% |\n| 13F以上 | +0% | +5~10% | -3~+3% |\n| 頂加（違建） | — | — | +20~40% (風險) |\n\n## 屋齡調整\n\n| 屋齡 | 調整幅度 | 物件類型 |\n|:----:|:--------:|----------|\n| 0~5年 | -0~5% | 新成屋 |\n| 5~10年 | -5~10% | 新古屋 |\n| 10~20年 | -10~20% | 中古屋 |\n| 20~30年 | -20~30% | 老屋 |\n| 30年+ | -30~45% | 老公寓 |\n| 40年+ | 行情特殊，另行判斷 | 都更潛力 |\n\n## 座向調整\n\n| 座向 | 調整幅度 | 說明 |\n|:----:|:--------:|------|\n| 坐北朝南 | +3~5% | 台灣最受歡迎座向 |\n| 坐東朝西 | -3~5% | 西曬問題 |\n| 其他 | -3~+3% | 視通風採光 |\n\n## 景觀調整\n\n| 景觀 | 調整幅度 |\n|------|:--------:|\n| 公園景 | +5~15% |\n| 河景/海景 | +10~20% |\n| 山景 | +3~8% |\n| 無特殊景觀 | 0% |\n| 面高架橋/殯儀館 | -10~20% |\n| 面電塔/墳墓 | -15~25% |\n\n## 特殊調整\n\n| 因素 | 調整 | 說明 |\n|------|:----:|------|\n| 凶宅 | -30~50% | 非自然死亡事件 |\n| 海砂屋 | -40~60% | 氯離子超標 |\n| 輻射屋 | -30~50% | 輻射鋼筋 |\n| 違建 | -10~30% | 有被拆除風險 |\n| 一樓 | +10~30% | 店面效益 |\n| 地下室 | -30~50% | 採光通風差 |\n| 學區宅 | +5~15% | 明星學區 |\n| 捷運宅(500m內) | +5~15% | 步行可達 |\n| 近嫌惡設施 | -5~15% | 宮廟/加油站/變電所 |\n\n## 分數加權法\n\n取代傳統調整，可用分數系統概估：\n\n| 項目 | 權重 | 滿分 |\n|------|:----:|:----:|\n| 區位/生活機能 | 30% | 100 |\n| 交通便利性 | 25% | 100 |\n| 屋況/維護 | 20% | 100 |\n| 格局/採光 | 15% | 100 |\n| 特殊價值(景觀/學區) | 10% | 100 |\n\n```\n調整係數 = 加權總分 / 100\n估值 = 參考單價 × 調整係數 × 總坪數\n```\n\nFile v1.0.9:references/parking-deduction.md\n\n# 車位拆算方法\n\n## 為什麼要拆算？\n\n台灣常見將車位含在總價內，但車位價值與房屋價值不同，需分開計算才能正確估值。\n\n## 三種車位類型\n\n| 類型 | 權狀登記 | 坪數計算 | 拆算方法 |\n|------|----------|----------|----------|\n| 法定車位 | 含在公設 | 約8~15坪 | 依公設比例估算 |\n| 增設車位 | 獨立權狀 | 登記坪數 | 直接扣除登記坪數 |\n| 機械車位 | 通常無權狀 | 使用權 | 約定2~5坪空間 |\n\n## 拆算公式\n\n```\n不含車位總價 = 總價 − 車位價值\n不含車位單價 = 不含車位總價 ÷ （總坪數 − 車位坪數）\n```\n\n### 車位價值參考（2025~2026）\n\n| 地區 | 平面車位 | 機械車位(下層) | 機械車位(上層) |\n|------|:--------:|:--------------:|:--------------:|\n| 台北市蛋黃區 | 300~400萬 | 180~250萬 | 150~200萬 |\n| 台北市一般區 | 250~350萬 | 150~200萬 | 120~170萬 |\n| 新北市第一圈 | 200~280萬 | 120~180萬 | 100~150萬 |\n| 新北市外圍 | 150~220萬 | 80~130萬 | 60~100萬 |\n| 桃園/台中/高雄 | 120~200萬 | 60~120萬 | 50~90萬 |\n| 其他縣市 | 80~150萬 | 40~80萬 | 30~60萬 |\n\n## 實際案例\n\n### 案例一：大樓含車位\n```\n總價：2,500萬\n總坪數：50坪\n車位類型：平面車位（約10坪）\n車位價值（新北市第一圈）：約220萬\n\n不含車位總價 = 2,500 - 220 = 2,280萬\n不含車位坪數 = 50 - 10 = 40坪\n不含車位單價 = 2,280 / 40 = 57萬/坪\n```\n\n### 案例二：公寓無車位\n```\n總價：1,200萬\n總坪數：30坪\n無車位\n單價 = 1,200 / 30 = 40萬/坪\n（不需拆算）\n```\n\n### 案例三：機械車位\n```\n總價：1,800萬\n總坪數：35坪（含機械車位使用權5坪）\n車位類型：機械上層\n車位價值（台北一般區）：約170萬\n\n不含車位總價 = 1,800 - 170 = 1,630萬\n不含車位坪數（概估）= 35 - 5 = 30坪\n不含車位單價 = 1,630 / 30 = 54.3萬/坪\n```\n\n## 注意事項\n\n1. **法定車位無法獨立買賣** → 拆算時不能分拆權狀\n2. **車位管理費另計** → 一般300~600元/月（平面），500~2,000元/月（機械含保養）\n3. **車位單獨出售行情** → 同社區車位過去成交價是最準參考\n4. **坡道平面 vs 升降平面** → 坡道平面價值較高（+10~20%）\n5. **機械車位尺寸** → 確認車輛是否可停放，無法使用等於無價值\n\nFile v1.0.9:references/regional-multipliers.md\n\n# 各縣市行情基準與區域調整\n\n## 台北市\n\n| 區域 | 參考單價（萬元/坪） | 備註 |\n|------|:-----------------:|------|\n| 大安區 | 80~130 | 精華地段 |\n| 信義區 | 85~140 | 信義計劃區+ |\n| 中正區 | 70~100 | 學區宅 |\n| 中山區 | 65~95 | 套房多 |\n| 松山區 | 70~100 | 民生社區 ~80-100 |\n| 內湖區 | 55~80 | 內科效應 |\n| 南港區 | 60~85 | 東區門戶計劃 |\n| 士林區 | 55~75 | 天母 ~65-85 |\n| 文山區 | 45~60 | 文教區 |\n| 萬華區 | 45~60 | 老舊區域 |\n| 大同區 | 55~75 | 都更推案多 |\n| 北投區 | 40~55 | 陽明山 |\n\n## 新北市\n\n| 區域 | 參考單價（萬元/坪） | 備註 |\n|------|:-----------------:|------|\n| 板橋區 | 45~75 | 新板特區 ~70+ |\n| 永和區 | 45~65 | 高密度 |\n| 中和區 | 40~55 | 大面積 |\n| 新店區 | 40~60 | 央北重劃區 ~55+ |\n| 三重區 | 35~55 | 二重疏洪道 ~50+ |\n| 新莊區 | 35~50 | 副都心 ~55+ |\n| 蘆洲區 | 35~45 | 自住為主 |\n| 汐止區 | 28~40 | 靠近南港區 |\n| 林口區 | 30~45 | 三井效應 ~40+ |\n| 淡水區 | 20~30 | 量大價穩 |\n| 三峽區 | 28~38 | 北大特區 ~40+ |\n| 鶯歌區 | 22~30 | 捷運效應 |\n| 泰山/五股 | 25~35 | 邊陲區域 |\n\n## 桃園市\n\n| 區域 | 參考單價（萬元/坪） | 備註 |\n|------|:-----------------:|------|\n| 桃園區 | 28~45 | 藝文特區 ~45+ |\n| 中壢區 | 25~40 | 青埔 ~40-55 |\n| 龜山區 | 22~35 | A7重劃區 |\n| 蘆竹區 | 22~30 | 南崁 |\n| 八德區 | 20~28 | 擴大重劃區 |\n| 平鎮區 | 18~25 | |\n| 楊梅區 | 15~20 | |\n| 龍潭區 | 15~22 | |\n\n## 台中市\n\n| 區域 | 參考單價（萬元/坪） | 備註 |\n|------|:-----------------:|------|\n| 西屯區 | 40~70 | 七期 ~60-80 |\n| 南屯區 | 35~55 | 八期 |\n| 北屯區 | 30~45 | 14期重劃 ~45+ |\n| 西區 | 30~45 | 草悟道 |\n| 北區 | 25~35 | 中國醫 |\n| 南區 | 22~30 | |\n\n## 高雄市\n\n| 區域 | 參考單價（萬元/坪） | 備註 |\n|------|:-----------------:|------|\n| 鼓山區 | 30~55 | 美術館 ~45-60 |\n| 左營區 | 25~40 | 高鐵特區 |\n| 前鎮區 | 22~35 | 亞洲新灣區 ~35-50 |\n| 苓雅區 | 20~30 | |\n| 三民區 | 18~28 | |\n| 楠梓區 | 15~25 | 台積電效應 |\n| 鳳山區 | 15~25 | 人口最多 |\n\n## 特殊調整因子\n\n### 捷運站步行距離\n| 距離 | 調整 |\n|:----:|:----:|\n| 200m內 | +10~15% |\n| 500m內 | +5~10% |\n| 1km內 | +0~5% |\n| >1km | -3~5% |\n\n### 學區\n| 學區 | 調整 |\n|------|:----:|\n| 北市明星國中學區 | +10~20% |\n| 一般明星學區 | +5~10% |\n| 普通學區 | 0% |\n\n### 屋齡（特定市場偏好）\n- 台北市：公寓偏好較高（土地價值），老屋修正較小\n- 新北市：5~15年新古屋較受歡迎\n- 桃園/台中：偏好5年內新屋\n- 高雄：偏好10年內\n\n## 公寓 vs 大樓價差\n\n| 區域 | 公寓單價/大樓單價 | 說明 |\n|------|:-----------------:|------|\n| 台北市蛋黃區 | 80%~95% | 土地價值支撐 |\n| 台北市外圍 | 70%~85% | 老舊公寓需求較弱 |\n| 新北市 | 65%~80% | 公寓較不吃香 |\n| 外縣市 | 50%~70% | 偏好新大樓 |\n\nFile v1.0.9:assets/valuation-report.md\n\n# 📊 不動產估值分析報告\n\n## 物件基本資料\n\n| 項目 | 內容 |\n|------|------|\n| 地址 | — |\n| 總坪數 | — 坪 |\n| 屋齡 | — 年 |\n| 樓層 | — |\n| 類型 | — |\n\n## 估值結果\n\n| 項目 | 金額 |\n|------|------|\n| **總價估值** | **0 元** |\n| **單價估值** | **0 元／坪** |\n| 主建物坪數（不含車位） | 0 坪 |\n\n---\n*估值日期：—*\n\nFile v1.0.9:skill-card.md\n\n## Description:
\nProfessional property valuation for Taiwan real estate using market comparison and floor-area pricing, with adjustments for location, floor level, building age, parking, and property type.
\n\nThis skill is ready for commercial/non-commercial use.
\n\n## Publisher:
\n[tsaitepiao-alt](https://clawhub.ai/user/tsaitepiao-alt)
\n\n### License/Terms of Use:
\nMIT-0
\n\n\n## Use Case:
\nExternal users, real estate professionals, and agents use this skill to estimate Taiwan property values before buying or selling, compare nearby transactions, prepare client-facing valuation reports, and check whether listing prices are reasonable.
\n\n### Deployment Geography for Use:
\nGlobal; analysis content is specific to Taiwan real estate.
\n\n## Known Risks and Mitigations:
\nRisk: The skill asks the agent to record usage with a separate analytics command, and that analytics behavior is under-explained.
\nMitigation: Use the local valuation script normally, and skip or review any analytics command in the target environment before running it.
\nRisk: Property valuation output is approximate and may be misleading if comparable transactions, special conditions, or local market factors are incomplete.
\nMitigation: Review the generated report, compare at least three recent relevant transactions where available, and use a qualified real estate appraiser for precise valuation decisions.
\n\n\n## Reference(s):
\n- [ClawHub skill page](https://clawhub.ai/tsaitepiao-alt/skills/taiwan-property-valuation)
\n- [Valuation report template](assets/valuation-report.md)
\n- [Adjustment factors](references/adjustment-factors.md)
\n- [Parking deduction method](references/parking-deduction.md)
\n- [Regional multipliers](references/regional-multipliers.md)
\n\n\n## Skill Output:
\n**Output Type(s):** [markdown, text, shell commands, guidance]
\n**Output Format:** [Markdown valuation report with console status text and inline shell commands]
\n**Output Parameters:** [1D]
\n**Other Properties Related to Output:** [Requires python3 for the local valuation report generator.]
\n\n## Skill Version(s):
\n1.0.9 (source: server release metadata)
\n\n## Ethical Considerations:
\nUsers should evaluate whether this skill is appropriate for their environment, review any generated or modified files before relying on them, and apply their organization's safety, security, and compliance requirements before deployment.
\n\nArchive v1.0.8: 8 files, 11069 bytes\n\nFiles: assets/valuation-report.md (389b), references/adjustment-factors.md (2273b), references/parking-deduction.md (2375b), references/regional-multipliers.md (3061b), scripts/calc-valuation.py (7778b), skill-card.md (2648b), SKILL.md (2928b), _meta.json (148b)\n\nFile v1.0.8:SKILL.md\n\n---\nname: property-valuation\ndescription: >\n Professional property valuation for Taiwan real estate using market comparison\n approach and floor area pricing. Analyzes 實價登錄 data, adjusts for location,\n floor level, building age, parking space deduction, and property type.\n Use when: (1) Estimating market value of a property before buying/selling,\n (2) Comparing similar properties for pricing decisions, (3) Preparing valuation\n reports for clients, (4) Verifying listing price reasonableness.\nmetadata:\n openclaw:\n analytics: true\n requires:\n bins:\n - python3\n---\n\n# Property Valuation 📊\n\n## Quick Start\n\n### Step 1: Collect Property Data\n- 地址（至少到段/路）\n- 權狀坪數（主建物+附屬建物+公設）\n- 屋齡、樓層、總樓層\n- 車位類型/坪數（如有）\n- 建物類型（大樓/華廈/公寓/透天）\n\n### Step 2: Choose Valuation Method\n\n| 方法 | 適用 | 說明 |\n|------|------|------|\n| 實價登錄比較法 | 一般住宅 | 最常用，比對同區域近期成交 |\n| 收益還原法 | 店面/出租房 | 依租金回推價值 |\n| 成本法 | 特殊建物/新屋 | 土地+建造成本-折舊 |\n\n### Step 3: Run Valuation\n\n```bash\npython scripts/calc-valuation.py \n```\n\n### Step 4: Generate Report\n\nSee [assets/valuation-report.md](assets/valuation-report.md) for format.\n\n## Cross-Skill Integration\n\n- **稅務規劃** → Use with `tax-calculator` for tax-adjusted price analysis\n- **預售屋合約** → For pre-sale valuation, see `pre-sale-housing`\n- **驗屋檢查** → Use `home-inspection` to validate property condition for price adjustment\n\n## Key Reference Files\n\n| 文件 | 用途 |\n|------|------|\n| [adjustment-factors.md](references/adjustment-factors.md) | 各種價格調整因子 |\n| [parking-deduction.md](references/parking-deduction.md) | 車位拆算方法 |\n| [regional-multipliers.md](references/regional-multipliers.md) | 各縣市行情基準 |\n\n---\n\n\n## 📊 Usage Analytics\n\n當你使用此 Skill 完成任務後，請記錄使用次數：\n\n```bash\npython3 skills/analytics.py taiwan-property-valuation used\n```\n\n查看統計：\n\n```bash\npython3 skills/analytics.py stats\n```\n\n## 💬 回饋與支援\n\n你的回饋能幫助作者持續改進這個工具 🙏\n\n- ⭐ **ClawHub 按星收藏** — 搜尋 `taiwan-property-valuation` 後點擊星星\n- 📝 **ClawHub 評論** — 在 Skill 頁面留下使用心得\n- 📧 **Email** — `s179889@gmail.com`\n- 💬 **Line** — `s179889`\n- 📋 **線上問卷** — 填寫回饋表單（含所在地區統計）— 建立中，完成後更新\n\n> 📌 使用 ClawHub 安裝此 Skill 時，系統會自動記錄安裝次數。\n\n---\n\n## 👤 作者資訊\n\n\n**蔡德標（小威）** — 住義房屋管理\n- 🏠 服務項目：房屋買賣、包租代管、驗屋\n- 💬 Line：`s179889`\n- 📞 手機：`0927-711-078`\n- 🏪 品牌：住義房屋管理\n\nFile v1.0.8:_meta.json\n\n{\n \"ownerId\": \"kn76c9rvjhjk2c6t4gdkacbkqd88jwvp\",\n \"slug\": \"taiwan-property-valuation-old\",\n \"version\": \"1.0.8\",\n \"publishedAt\": 1783176186764\n}\n\nFile v1.0.8:references/adjustment-factors.md\n\n# 價格調整因子\n\n## 車位拆算\n\n標準車位（2.5×5.5m）參考價值：\n\n| 地區 | 一般車位 | 機械車位 |\n|------|:--------:|:--------:|\n| 台北市 | 250~350萬 | 150~250萬 |\n| 新北市 | 180~280萬 | 100~180萬 |\n| 桃園市 | 150~220萬 | 80~150萬 |\n| 台中市 | 130~200萬 | 70~130萬 |\n| 高雄市 | 100~170萬 | 50~100萬 |\n\n→ 總價減車位價值後，再除以不含車位坪數\n\n## 樓層調整\n\n| 總樓層 | 中間樓層 | 高樓層 | 頂樓 |\n|--------|:--------:|:------:|:----:|\n| 7F以下 | +0% | +2~5% | -3~0% |\n| 8~12F | +0% | +3~8% | -2~+2% |\n| 13F以上 | +0% | +5~10% | -3~+3% |\n| 頂加（違建） | — | — | +20~40% (風險) |\n\n## 屋齡調整\n\n| 屋齡 | 調整幅度 | 物件類型 |\n|:----:|:--------:|----------|\n| 0~5年 | -0~5% | 新成屋 |\n| 5~10年 | -5~10% | 新古屋 |\n| 10~20年 | -10~20% | 中古屋 |\n| 20~30年 | -20~30% | 老屋 |\n| 30年+ | -30~45% | 老公寓 |\n| 40年+ | 行情特殊，另行判斷 | 都更潛力 |\n\n## 座向調整\n\n| 座向 | 調整幅度 | 說明 |\n|:----:|:--------:|------|\n| 坐北朝南 | +3~5% | 台灣最受歡迎座向 |\n| 坐東朝西 | -3~5% | 西曬問題 |\n| 其他 | -3~+3% | 視通風採光 |\n\n## 景觀調整\n\n| 景觀 | 調整幅度 |\n|------|:--------:|\n| 公園景 | +5~15% |\n| 河景/海景 | +10~20% |\n| 山景 | +3~8% |\n| 無特殊景觀 | 0% |\n| 面高架橋/殯儀館 | -10~20% |\n| 面電塔/墳墓 | -15~25% |\n\n## 特殊調整\n\n| 因素 | 調整 | 說明 |\n|------|:----:|------|\n| 凶宅 | -30~50% | 非自然死亡事件 |\n| 海砂屋 | -40~60% | 氯離子超標 |\n| 輻射屋 | -30~50% | 輻射鋼筋 |\n| 違建 | -10~30% | 有被拆除風險 |\n| 一樓 | +10~30% | 店面效益 |\n| 地下室 | -30~50% | 採光通風差 |\n| 學區宅 | +5~15% | 明星學區 |\n| 捷運宅(500m內) | +5~15% | 步行可達 |\n| 近嫌惡設施 | -5~15% | 宮廟/加油站/變電所 |\n\n## 分數加權法\n\n取代傳統調整，可用分數系統概估：\n\n| 項目 | 權重 | 滿分 |\n|------|:----:|:----:|\n| 區位/生活機能 | 30% | 100 |\n| 交通便利性 | 25% | 100 |\n| 屋況/維護 | 20% | 100 |\n| 格局/採光 | 15% | 100 |\n| 特殊價值(景觀/學區) | 10% | 100 |\n\n```\n調整係數 = 加權總分 / 100\n估值 = 參考單價 × 調整係數 × 總坪數\n```\n\nFile v1.0.8:references/parking-deduction.md\n\n# 車位拆算方法\n\n## 為什麼要拆算？\n\n台灣常見將車位含在總價內，但車位價值與房屋價值不同，需分開計算才能正確估值。\n\n## 三種車位類型\n\n| 類型 | 權狀登記 | 坪數計算 | 拆算方法 |\n|------|----------|----------|----------|\n| 法定車位 | 含在公設 | 約8~15坪 | 依公設比例估算 |\n| 增設車位 | 獨立權狀 | 登記坪數 | 直接扣除登記坪數 |\n| 機械車位 | 通常無權狀 | 使用權 | 約定2~5坪空間 |\n\n## 拆算公式\n\n```\n不含車位總價 = 總價 − 車位價值\n不含車位單價 = 不含車位總價 ÷ （總坪數 − 車位坪數）\n```\n\n### 車位價值參考（2025~2026）\n\n| 地區 | 平面車位 | 機械車位(下層) | 機械車位(上層) |\n|------|:--------:|:--------------:|:--------------:|\n| 台北市蛋黃區 | 300~400萬 | 180~250萬 | 150~200萬 |\n| 台北市一般區 | 250~350萬 | 150~200萬 | 120~170萬 |\n| 新北市第一圈 | 200~280萬 | 120~180萬 | 100~150萬 |\n| 新北市外圍 | 150~220萬 | 80~130萬 | 60~100萬 |\n| 桃園/台中/高雄 | 120~200萬 | 60~120萬 | 50~90萬 |\n| 其他縣市 | 80~150萬 | 40~80萬 | 30~60萬 |\n\n## 實際案例\n\n### 案例一：大樓含車位\n```\n總價：2,500萬\n總坪數：50坪\n車位類型：平面車位（約10坪）\n車位價值（新北市第一圈）：約220萬\n\n不含車位總價 = 2,500 - 220 = 2,280萬\n不含車位坪數 = 50 - 10 = 40坪\n不含車位單價 = 2,280 / 40 = 57萬/坪\n```\n\n### 案例二：公寓無車位\n```\n總價：1,200萬\n總坪數：30坪\n無車位\n單價 = 1,200 / 30 = 40萬/坪\n（不需拆算）\n```\n\n### 案例三：機械車位\n```\n總價：1,800萬\n總坪數：35坪（含機械車位使用權5坪）\n車位類型：機械上層\n車位價值（台北一般區）：約170萬\n\n不含車位總價 = 1,800 - 170 = 1,630萬\n不含車位坪數（概估）= 35 - 5 = 30坪\n不含車位單價 = 1,630 / 30 = 54.3萬/坪\n```\n\n## 注意事項\n\n1. **法定車位無法獨立買賣** → 拆算時不能分拆權狀\n2. **車位管理費另計** → 一般300~600元/月（平面），500~2,000元/月（機械含保養）\n3. **車位單獨出售行情** → 同社區車位過去成交價是最準參考\n4. **坡道平面 vs 升降平面** → 坡道平面價值較高（+10~20%）\n5. **機械車位尺寸** → 確認車輛是否可停放，無法使用等於無價值\n\nFile v1.0.8:references/regional-multipliers.md\n\n# 各縣市行情基準與區域調整\n\n## 台北市\n\n| 區域 | 參考單價（萬元/坪） | 備註 |\n|------|:-----------------:|------|\n| 大安區 | 80~130 | 精華地段 |\n| 信義區 | 85~140 | 信義計劃區+ |\n| 中正區 | 70~100 | 學區宅 |\n| 中山區 | 65~95 | 套房多 |\n| 松山區 | 70~100 | 民生社區 ~80-100 |\n| 內湖區 | 55~80 | 內科效應 |\n| 南港區 | 60~85 | 東區門戶計劃 |\n| 士林區 | 55~75 | 天母 ~65-85 |\n| 文山區 | 45~60 | 文教區 |\n| 萬華區 | 45~60 | 老舊區域 |\n| 大同區 | 55~75 | 都更推案多 |\n| 北投區 | 40~55 | 陽明山 |\n\n## 新北市\n\n| 區域 | 參考單價（萬元/坪） | 備註 |\n|------|:-----------------:|------|\n| 板橋區 | 45~75 | 新板特區 ~70+ |\n| 永和區 | 45~65 | 高密度 |\n| 中和區 | 40~55 | 大面積 |\n| 新店區 | 40~60 | 央北重劃區 ~55+ |\n| 三重區 | 35~55 | 二重疏洪道 ~50+ |\n| 新莊區 | 35~50 | 副都心 ~55+ |\n| 蘆洲區 | 35~45 | 自住為主 |\n| 汐止區 | 28~40 | 靠近南港區 |\n| 林口區 | 30~45 | 三井效應 ~40+ |\n| 淡水區 | 20~30 | 量大價穩 |\n| 三峽區 | 28~38 | 北大特區 ~40+ |\n| 鶯歌區 | 22~30 | 捷運效應 |\n| 泰山/五股 | 25~35 | 邊陲區域 |\n\n## 桃園市\n\n| 區域 | 參考單價（萬元/坪） | 備註 |\n|------|:-----------------:|------|\n| 桃園區 | 28~45 | 藝文特區 ~45+ |\n| 中壢區 | 25~40 | 青埔 ~40-55 |\n| 龜山區 | 22~35 | A7重劃區 |\n| 蘆竹區 | 22~30 | 南崁 |\n| 八德區 | 20~28 | 擴大重劃區 |\n| 平鎮區 | 18~25 | |\n| 楊梅區 | 15~20 | |\n| 龍潭區 | 15~22 | |\n\n## 台中市\n\n| 區域 | 參考單價（萬元/坪） | 備註 |\n|------|:-----------------:|------|\n| 西屯區 | 40~70 | 七期 ~60-80 |\n| 南屯區 | 35~55 | 八期 |\n| 北屯區 | 30~45 | 14期重劃 ~45+ |\n| 西區 | 30~45 | 草悟道 |\n| 北區 | 25~35 | 中國醫 |\n| 南區 | 22~30 | |\n\n## 高雄市\n\n| 區域 | 參考單價（萬元/坪） | 備註 |\n|------|:-----------------:|------|\n| 鼓山區 | 30~55 | 美術館 ~45-60 |\n| 左營區 | 25~40 | 高鐵特區 |\n| 前鎮區 | 22~35 | 亞洲新灣區 ~35-50 |\n| 苓雅區 | 20~30 | |\n| 三民區 | 18~28 | |\n| 楠梓區 | 15~25 | 台積電效應 |\n| 鳳山區 | 15~25 | 人口最多 |\n\n## 特殊調整因子\n\n### 捷運站步行距離\n| 距離 | 調整 |\n|:----:|:----:|\n| 200m內 | +10~15% |\n| 500m內 | +5~10% |\n| 1km內 | +0~5% |\n| >1km | -3~5% |\n\n### 學區\n| 學區 | 調整 |\n|------|:----:|\n| 北市明星國中學區 | +10~20% |\n| 一般明星學區 | +5~10% |\n| 普通學區 | 0% |\n\n### 屋齡（特定市場偏好）\n- 台北市：公寓偏好較高（土地價值），老屋修正較小\n- 新北市：5~15年新古屋較受歡迎\n- 桃園/台中：偏好5年內新屋\n- 高雄：偏好10年內\n\n## 公寓 vs 大樓價差\n\n| 區域 | 公寓單價/大樓單價 | 說明 |\n|------|:-----------------:|------|\n| 台北市蛋黃區 | 80%~95% | 土地價值支撐 |\n| 台北市外圍 | 70%~85% | 老舊公寓需求較弱 |\n| 新北市 | 65%~80% | 公寓較不吃香 |\n| 外縣市 | 50%~70% | 偏好新大樓 |\n\nFile v1.0.8:assets/valuation-report.md\n\n# 📊 不動產估值分析報告\n\n## 物件基本資料\n\n| 項目 | 內容 |\n|------|------|\n| 地址 | — |\n| 總坪數 | — 坪 |\n| 屋齡 | — 年 |\n| 樓層 | — |\n| 類型 | — |\n\n## 估值結果\n\n| 項目 | 金額 |\n|------|------|\n| **總價估值** | **0 元** |\n| **單價估值** | **0 元／坪** |\n| 主建物坪數（不含車位） | 0 坪 |\n\n---\n*估值日期：—*\n\nFile v1.0.8:skill-card.md\n\n## Description:
\nProfessional property valuation for Taiwan real estate using market comparison and floor area pricing, with adjustments for location, floor level, building age, parking, and property type.
\n\nThis skill is ready for commercial/non-commercial use.
\n\n## Publisher:
\n[tsaitepiao-alt](https://clawhub.ai/user/tsaitepiao-alt)
\n\n### License/Terms of Use:
\nMIT-0
\n\n\n## Use Case:
\nExternal users, real estate professionals, and agents use this skill to estimate Taiwan residential property values, compare asking prices with market references, and prepare concise valuation reports for buying, selling, or client review.
\n\n### Deployment Geography for Use:
\nTaiwan
\n\n## Known Risks and Mitigations:
\nRisk: Property input can include sensitive address and transaction details.
\nMitigation: Keep input JSON local, choose an output path you control, and avoid sharing generated reports unless appropriate.
\nRisk: The skill includes optional usage-count analytics commands and ClawHub install counting.
\nMitigation: Install only if comfortable with the disclosed counting behavior and avoid running the analytics command if usage reporting is not desired.
\nRisk: Automated valuation guidance may be incorrect or incomplete for unusual properties or special legal or physical conditions.
\nMitigation: Review the assumptions and compare against recent local transaction data; use a qualified property appraiser for decisions requiring precise valuation.
\n\n\n## Reference(s):
\n- [Property valuation report format](assets/valuation-report.md)
\n- [Price adjustment factors](references/adjustment-factors.md)
\n- [Parking deduction method](references/parking-deduction.md)
\n- [Regional multipliers](references/regional-multipliers.md)
\n- [ClawHub skill page](https://clawhub.ai/tsaitepiao-alt/skills/taiwan-property-valuation)
\n\n\n## Skill Output:
\n**Output Type(s):** [text, markdown, code, shell commands, guidance]
\n**Output Format:** [Markdown reports and terminal text from a local Python calculator]
\n**Output Parameters:** [1D]
\n**Other Properties Related to Output:** [Requires python3; reads a local JSON input file and writes a valuation report to a user-selected output path.]
\n\n## Skill Version(s):
\n1.0.8 (source: server release metadata)
\n\n## Ethical Considerations:
\nUsers should evaluate whether this skill is appropriate for their environment, review any generated or modified files before relying on them, and apply their organization's safety, security, and compliance requirements before deployment.
\n\nArchive v1.0.7: 8 files, 10962 bytes\n\nFiles: assets/valuation-report.md (389b), references/adjustment-factors.md (2273b), references/parking-deduction.md (2375b), references/regional-multipliers.md (3061b), scripts/calc-valuation.py (7778b), skill-card.md (2402b), SKILL.md (2928b), _meta.json (148b)\n\nFile v1.0.7:SKILL.md\n\n---\nname: property-valuation\ndescription: >\n Professional property valuation for Taiwan real estate using market comparison\n approach and floor area pricing. Analyzes 實價登錄 data, adjusts for location,\n floor level, building age, parking space deduction, and property type.\n Use when: (1) Estimating market value of a property before buying/selling,\n (2) Comparing similar properties for pricing decisions, (3) Preparing valuation\n reports for clients, (4) Verifying listing price reasonableness.\nmetadata:\n openclaw:\n analytics: true\n requires:\n bins:\n - python3\n---\n\n# Property Valuation 📊\n\n## Quick Start\n\n### Step 1: Collect Property Data\n- 地址（至少到段/路）\n- 權狀坪數（主建物+附屬建物+公設）\n- 屋齡、樓層、總樓層\n- 車位類型/坪數（如有）\n- 建物類型（大樓/華廈/公寓/透天）\n\n### Step 2: Choose Valuation Method\n\n| 方法 | 適用 | 說明 |\n|------|------|------|\n| 實價登錄比較法 | 一般住宅 | 最常用，比對同區域近期成交 |\n| 收益還原法 | 店面/出租房 | 依租金回推價值 |\n| 成本法 | 特殊建物/新屋 | 土地+建造成本-折舊 |\n\n### Step 3: Run Valuation\n\n```bash\npython scripts/calc-valuation.py \n```\n\n### Step 4: Generate Report\n\nSee [assets/valuation-report.md](assets/valuation-report.md) for format.\n\n## Cross-Skill Integration\n\n- **稅務規劃** → Use with `tax-calculator` for tax-adjusted price analysis\n- **預售屋合約** → For pre-sale valuation, see `pre-sale-housing`\n- **驗屋檢查** → Use `home-inspection` to validate property condition for price adjustment\n\n## Key Reference Files\n\n| 文件 | 用途 |\n|------|------|\n| [adjustment-factors.md](references/adjustment-factors.md) | 各種價格調整因子 |\n| [parking-deduction.md](references/parking-deduction.md) | 車位拆算方法 |\n| [regional-multipliers.md](references/regional-multipliers.md) | 各縣市行情基準 |\n\n---\n\n\n## 📊 Usage Analytics\n\n當你使用此 Skill 完成任務後，請記錄使用次數：\n\n```bash\npython3 skills/analytics.py taiwan-property-valuation used\n```\n\n查看統計：\n\n```bash\npython3 skills/analytics.py stats\n```\n\n## 💬 回饋與支援\n\n你的回饋能幫助作者持續改進這個工具 🙏\n\n- ⭐ **ClawHub 按星收藏** — 搜尋 `taiwan-property-valuation` 後點擊星星\n- 📝 **ClawHub 評論** — 在 Skill 頁面留下使用心得\n- 📧 **Email** — `s179889@gmail.com`\n- 💬 **Line** — `s179889`\n- 📋 **線上問卷** — 填寫回饋表單（含所在地區統計）— 建立中，完成後更新\n\n> 📌 使用 ClawHub 安裝此 Skill 時，系統會自動記錄安裝次數。\n\n---\n\n## 👤 作者資訊\n\n\n**蔡德標（小威）** — 住義房屋管理\n- 🏠 服務項目：房屋買賣、包租代管、驗屋\n- 💬 Line：`s179889`\n- 📞 手機：`0927-711-078`\n- 🏪 品牌：住義房屋管理\n\nFile v1.0.7:_meta.json\n\n{\n \"ownerId\": \"kn76c9rvjhjk2c6t4gdkacbkqd88jwvp\",\n \"slug\": \"taiwan-property-valuation-old\",\n \"version\": \"1.0.7\",\n \"publishedAt\": 1783176181644\n}\n\nFile v1.0.7:references/adjustment-factors.md\n\n# 價格調整因子\n\n## 車位拆算\n\n標準車位（2.5×5.5m）參考價值：\n\n| 地區 | 一般車位 | 機械車位 |\n|------|:--------:|:--------:|\n| 台北市 | 250~350萬 | 150~250萬 |\n| 新北市 | 180~280萬 | 100~180萬 |\n| 桃園市 | 150~220萬 | 80~150萬 |\n| 台中市 | 130~200萬 | 70~130萬 |\n| 高雄市 | 100~170萬 | 50~100萬 |\n\n→ 總價減車位價值後，再除以不含車位坪數\n\n## 樓層調整\n\n| 總樓層 | 中間樓層 | 高樓層 | 頂樓 |\n|--------|:--------:|:------:|:----:|\n| 7F以下 | +0% | +2~5% | -3~0% |\n| 8~12F | +0% | +3~8% | -2~+2% |\n| 13F以上 | +0% | +5~10% | -3~+3% |\n| 頂加（違建） | — | — | +20~40% (風險) |\n\n## 屋齡調整\n\n| 屋齡 | 調整幅度 | 物件類型 |\n|:----:|:--------:|----------|\n| 0~5年 | -0~5% | 新成屋 |\n| 5~10年 | -5~10% | 新古屋 |\n| 10~20年 | -10~20% | 中古屋 |\n| 20~30年 | -20~30% | 老屋 |\n| 30年+ | -30~45% | 老公寓 |\n| 40年+ | 行情特殊，另行判斷 | 都更潛力 |\n\n## 座向調整\n\n| 座向 | 調整幅度 | 說明 |\n|:----:|:--------:|------|\n| 坐北朝南 | +3~5% | 台灣最受歡迎座向 |\n| 坐東朝西 | -3~5% | 西曬問題 |\n| 其他 | -3~+3% | 視通風採光 |\n\n## 景觀調整\n\n| 景觀 | 調整幅度 |\n|------|:--------:|\n| 公園景 | +5~15% |\n| 河景/海景 | +10~20% |\n| 山景 | +3~8% |\n| 無特殊景觀 | 0% |\n| 面高架橋/殯儀館 | -10~20% |\n| 面電塔/墳墓 | -15~25% |\n\n## 特殊調整\n\n| 因素 | 調整 | 說明 |\n|------|:----:|------|\n| 凶宅 | -30~50% | 非自然死亡事件 |\n| 海砂屋 | -40~60% | 氯離子超標 |\n| 輻射屋 | -30~50% | 輻射鋼筋 |\n| 違建 | -10~30% | 有被拆除風險 |\n| 一樓 | +10~30% | 店面效益 |\n| 地下室 | -30~50% | 採光通風差 |\n| 學區宅 | +5~15% | 明星學區 |\n| 捷運宅(500m內) | +5~15% | 步行可達 |\n| 近嫌惡設施 | -5~15% | 宮廟/加油站/變電所 |\n\n## 分數加權法\n\n取代傳統調整，可用分數系統概估：\n\n| 項目 | 權重 | 滿分 |\n|------|:----:|:----:|\n| 區位/生活機能 | 30% | 100 |\n| 交通便利性 | 25% | 100 |\n| 屋況/維護 | 20% | 100 |\n| 格局/採光 | 15% | 100 |\n| 特殊價值(景觀/學區) | 10% | 100 |\n\n```\n調整係數 = 加權總分 / 100\n估值 = 參考單價 × 調整係數 × 總坪數\n```\n\nFile v1.0.7:references/parking-deduction.md\n\n# 車位拆算方法\n\n## 為什麼要拆算？\n\n台灣常見將車位含在總價內，但車位價值與房屋價值不同，需分開計算才能正確估值。\n\n## 三種車位類型\n\n| 類型 | 權狀登記 | 坪數計算 | 拆算方法 |\n|------|----------|----------|----------|\n| 法定車位 | 含在公設 | 約8~15坪 | 依公設比例估算 |\n| 增設車位 | 獨立權狀 | 登記坪數 | 直接扣除登記坪數 |\n| 機械車位 | 通常無權狀 | 使用權 | 約定2~5坪空間 |\n\n## 拆算公式\n\n```\n不含車位總價 = 總價 − 車位價值\n不含車位單價 = 不含車位總價 ÷ （總坪數 − 車位坪數）\n```\n\n### 車位價值參考（2025~2026）\n\n| 地區 | 平面車位 | 機械車位(下層) | 機械車位(上層) |\n|------|:--------:|:--------------:|:--------------:|\n| 台北市蛋黃區 | 300~400萬 | 180~250萬 | 150~200萬 |\n| 台北市一般區 | 250~350萬 | 150~200萬 | 120~170萬 |\n| 新北市第一圈 | 200~280萬 | 120~180萬 | 100~150萬 |\n| 新北市外圍 | 150~220萬 | 80~130萬 | 60~100萬 |\n| 桃園/台中/高雄 | 120~200萬 | 60~120萬 | 50~90萬 |\n| 其他縣市 | 80~150萬 | 40~80萬 | 30~60萬 |\n\n## 實際案例\n\n### 案例一：大樓含車位\n```\n總價：2,500萬\n總坪數：50坪\n車位類型：平面車位（約10坪）\n車位價值（新北市第一圈）：約220萬\n\n不含車位總價 = 2,500 - 220 = 2,280萬\n不含車位坪數 = 50 - 10 = 40坪\n不含車位單價 = 2,280 / 40 = 57萬/坪\n```\n\n### 案例二：公寓無車位\n```\n總價：1,200萬\n總坪數：30坪\n無車位\n單價 = 1,200 / 30 = 40萬/坪\n（不需拆算）\n```\n\n### 案例三：機械車位\n```\n總價：1,800萬\n總坪數：35坪（含機械車位使用權5坪）\n車位類型：機械上層\n車位價值（台北一般區）：約170萬\n\n不含車位總價 = 1,800 - 170 = 1,630萬\n不含車位坪數（概估）= 35 - 5 = 30坪\n不含車位單價 = 1,630 / 30 = 54.3萬/坪\n```\n\n## 注意事項\n\n1. **法定車位無法獨立買賣** → 拆算時不能分拆權狀\n2. **車位管理費另計** → 一般300~600元/月（平面），500~2,000元/月（機械含保養）\n3. **車位單獨出售行情** → 同社區車位過去成交價是最準參考\n4. **坡道平面 vs 升降平面** → 坡道平面價值較高（+10~20%）\n5. **機械車位尺寸** → 確認車輛是否可停放，無法使用等於無價值\n\nFile v1.0.7:references/regional-multipliers.md\n\n# 各縣市行情基準與區域調整\n\n## 台北市\n\n| 區域 | 參考單價（萬元/坪） | 備註 |\n|------|:-----------------:|------|\n| 大安區 | 80~130 | 精華地段 |\n| 信義區 | 85~140 | 信義計劃區+ |\n| 中正區 | 70~100 | 學區宅 |\n| 中山區 | 65~95 | 套房多 |\n| 松山區 | 70~100 | 民生社區 ~80-100 |\n| 內湖區 | 55~80 | 內科效應 |\n| 南港區 | 60~85 | 東區門戶計劃 |\n| 士林區 | 55~75 | 天母 ~65-85 |\n| 文山區 | 45~60 | 文教區 |\n| 萬華區 | 45~60 | 老舊區域 |\n| 大同區 | 55~75 | 都更推案多 |\n| 北投區 | 40~55 | 陽明山 |\n\n## 新北市\n\n| 區域 | 參考單價（萬元/坪） | 備註 |\n|------|:-----------------:|------|\n| 板橋區 | 45~75 | 新板特區 ~70+ |\n| 永和區 | 45~65 | 高密度 |\n| 中和區 | 40~55 | 大面積 |\n| 新店區 | 40~60 | 央北重劃區 ~55+ |\n| 三重區 | 35~55 | 二重疏洪道 ~50+ |\n| 新莊區 | 35~50 | 副都心 ~55+ |\n| 蘆洲區 | 35~45 | 自住為主 |\n| 汐止區 | 28~40 | 靠近南港區 |\n| 林口區 | 30~45 | 三井效應 ~40+ |\n| 淡水區 | 20~30 | 量大價穩 |\n| 三峽區 | 28~38 | 北大特區 ~40+ |\n| 鶯歌區 | 22~30 | 捷運效應 |\n| 泰山/五股 | 25~35 | 邊陲區域 |\n\n## 桃園市\n\n| 區域 | 參考單價（萬元/坪） | 備註 |\n|------|:-----------------:|------|\n| 桃園區 | 28~45 | 藝文特區 ~45+ |\n| 中壢區 | 25~40 | 青埔 ~40-55 |\n| 龜山區 | 22~35 | A7重劃區 |\n| 蘆竹區 | 22~30 | 南崁 |\n| 八德區 | 20~28 | 擴大重劃區 |\n| 平鎮區 | 18~25 | |\n| 楊梅區 | 15~20 | |\n| 龍潭區 | 15~22 | |\n\n## 台中市\n\n| 區域 | 參考單價（萬元/坪） | 備註 |\n|------|:-----------------:|------|\n| 西屯區 | 40~70 | 七期 ~60-80 |\n| 南屯區 | 35~55 | 八期 |\n| 北屯區 | 30~45 | 14期重劃 ~45+ |\n| 西區 | 30~45 | 草悟道 |\n| 北區 | 25~35 | 中國醫 |\n| 南區 | 22~30 | |\n\n## 高雄市\n\n| 區域 | 參考單價（萬元/坪） | 備註 |\n|------|:-----------------:|------|\n| 鼓山區 | 30~55 | 美術館 ~45-60 |\n| 左營區 | 25~40 | 高鐵特區 |\n| 前鎮區 | 22~35 | 亞洲新灣區 ~35-50 |\n| 苓雅區 | 20~30 | |\n| 三民區 | 18~28 | |\n| 楠梓區 | 15~25 | 台積電效應 |\n| 鳳山區 | 15~25 | 人口最多 |\n\n## 特殊調整因子\n\n### 捷運站步行距離\n| 距離 | 調整 |\n|:----:|:----:|\n| 200m內 | +10~15% |\n| 500m內 | +5~10% |\n| 1km內 | +0~5% |\n| >1km | -3~5% |\n\n### 學區\n| 學區 | 調整 |\n|------|:----:|\n| 北市明星國中學區 | +10~20% |\n| 一般明星學區 | +5~10% |\n| 普通學區 | 0% |\n\n### 屋齡（特定市場偏好）\n- 台北市：公寓偏好較高（土地價值），老屋修正較小\n- 新北市：5~15年新古屋較受歡迎\n- 桃園/台中：偏好5年內新屋\n- 高雄：偏好10年內\n\n## 公寓 vs 大樓價差\n\n| 區域 | 公寓單價/大樓單價 | 說明 |\n|------|:-----------------:|------|\n| 台北市蛋黃區 | 80%~95% | 土地價值支撐 |\n| 台北市外圍 | 70%~85% | 老舊公寓需求較弱 |\n| 新北市 | 65%~80% | 公寓較不吃香 |\n| 外縣市 | 50%~70% | 偏好新大樓 |\n\nFile v1.0.7:assets/valuation-report.md\n\n# 📊 不動產估值分析報告\n\n## 物件基本資料\n\n| 項目 | 內容 |\n|------|------|\n| 地址 | — |\n| 總坪數 | — 坪 |\n| 屋齡 | — 年 |\n| 樓層 | — |\n| 類型 | — |\n\n## 估值結果\n\n| 項目 | 金額 |\n|------|------|\n| **總價估值** | **0 元** |\n| **單價估值** | **0 元／坪** |\n| 主建物坪數（不含車位） | 0 坪 |\n\n---\n*估值日期：—*\n\nFile v1.0.7:skill-card.md\n\n## Description:
\nProfessional property valuation for Taiwan real estate using market comparison and floor area pricing with adjustments for location, floor level, building age, parking, and property type.
\n\nThis skill is ready for commercial/non-commercial use.
\n\n## Publisher:
\n[tsaitepiao-alt](https://clawhub.ai/user/tsaitepiao-alt)
\n\n### License/Terms of Use:
\nMIT-0
\n\n\n## Use Case:
\nReal estate agents, property owners, buyers, sellers, and developers use this skill to estimate Taiwan residential property value, compare nearby transaction data, and prepare concise valuation reports for pricing decisions.
\n\n### Deployment Geography for Use:
\nTaiwan
\n\n## Known Risks and Mitigations:
\nRisk: The skill includes usage analytics guidance and ClawHub may record installs.
\nMitigation: Users who do not want analytics should avoid running the analytics command and review what ClawHub records before installation.
\nRisk: Property valuations are estimates and may be wrong if inputs, comparable transactions, or market assumptions are incomplete or stale.
\nMitigation: Review the generated report against current market data and consult a qualified real estate professional or appraiser for high-stakes decisions.
\n\n\n## Reference(s):
\n- [ClawHub Skill Page](https://clawhub.ai/tsaitepiao-alt/skills/taiwan-property-valuation)
\n- [Valuation Report Template](assets/valuation-report.md)
\n- [Adjustment Factors](references/adjustment-factors.md)
\n- [Parking Deduction](references/parking-deduction.md)
\n- [Regional Multipliers](references/regional-multipliers.md)
\n\n\n## Skill Output:
\n**Output Type(s):** [Markdown, Files, Shell commands, Guidance]
\n**Output Format:** [Markdown valuation report generated from local JSON input, with shell commands for running the calculator]
\n**Output Parameters:** [1D]
\n**Other Properties Related to Output:** [Requires python3; the calculator runs locally and writes the report to the requested output path.]
\n\n## Skill Version(s):
\n1.0.7 (source: server release metadata)
\n\n## Ethical Considerations:
\nUsers should evaluate whether this skill is appropriate for their environment, review any generated or modified files before relying on them, and apply their organization's safety, security, and compliance requirements before deployment.
\n\nArchive v1.0.6: 8 files, 11163 bytes\n\nFiles: assets/valuation-report.md (389b), references/adjustment-factors.md (2273b), references/parking-deduction.md (2375b), references/regional-multipliers.md (3061b), scripts/calc-valuation.py (7778b), skill-card.md (2657b), SKILL.md (2928b), _meta.json (148b)\n\nFile v1.0.6:SKILL.md\n\n---\nname: property-valuation\ndescription: >\n Professional property valuation for Taiwan real estate using market comparison\n approach and floor area pricing. Analyzes 實價登錄 data, adjusts for location,\n floor level, building age, parking space deduction, and property type.\n Use when: (1) Estimating market value of a property before buying/selling,\n (2) Comparing similar properties for pricing decisions, (3) Preparing valuation\n reports for clients, (4) Verifying listing price reasonableness.\nmetadata:\n openclaw:\n analytics: true\n requires:\n bins:\n - python3\n---\n\n# Property Valuation 📊\n\n## Quick Start\n\n### Step 1: Collect Property Data\n- 地址（至少到段/路）\n- 權狀坪數（主建物+附屬建物+公設）\n- 屋齡、樓層、總樓層\n- 車位類型/坪數（如有）\n- 建物類型（大樓/華廈/公寓/透天）\n\n### Step 2: Choose Valuation Method\n\n| 方法 | 適用 | 說明 |\n|------|------|------|\n| 實價登錄比較法 | 一般住宅 | 最常用，比對同區域近期成交 |\n| 收益還原法 | 店面/出租房 | 依租金回推價值 |\n| 成本法 | 特殊建物/新屋 | 土地+建造成本-折舊 |\n\n### Step 3: Run Valuation\n\n```bash\npython scripts/calc-valuation.py \n```\n\n### Step 4: Generate Report\n\nSee [assets/valuation-report.md](assets/valuation-report.md) for format.\n\n## Cross-Skill Integration\n\n- **稅務規劃** → Use with `tax-calculator` for tax-adjusted price analysis\n- **預售屋合約** → For pre-sale valuation, see `pre-sale-housing`\n- **驗屋檢查** → Use `home-inspection` to validate property condition for price adjustment\n\n## Key Reference Files\n\n| 文件 | 用途 |\n|------|------|\n| [adjustment-factors.md](references/adjustment-factors.md) | 各種價格調整因子 |\n| [parking-deduction.md](references/parking-deduction.md) | 車位拆算方法 |\n| [regional-multipliers.md](references/regional-multipliers.md) | 各縣市行情基準 |\n\n---\n\n\n## 📊 Usage Analytics\n\n當你使用此 Skill 完成任務後，請記錄使用次數：\n\n```bash\npython3 skills/analytics.py taiwan-property-valuation used\n```\n\n查看統計：\n\n```bash\npython3 skills/analytics.py stats\n```\n\n## 💬 回饋與支援\n\n你的回饋能幫助作者持續改進這個工具 🙏\n\n- ⭐ **ClawHub 按星收藏** — 搜尋 `taiwan-property-valuation` 後點擊星星\n- 📝 **ClawHub 評論** — 在 Skill 頁面留下使用心得\n- 📧 **Email** — `s179889@gmail.com`\n- 💬 **Line** — `s179889`\n- 📋 **線上問卷** — 填寫回饋表單（含所在地區統計）— 建立中，完成後更新\n\n> 📌 使用 ClawHub 安裝此 Skill 時，系統會自動記錄安裝次數。\n\n---\n\n## 👤 作者資訊\n\n\n**蔡德標（小威）** — 住義房屋管理\n- 🏠 服務項目：房屋買賣、包租代管、驗屋\n- 💬 Line：`s179889`\n- 📞 手機：`0927-711-078`\n- 🏪 品牌：住義房屋管理\n\nFile v1.0.6:_meta.json\n\n{\n \"ownerId\": \"kn76c9rvjhjk2c6t4gdkacbkqd88jwvp\",\n \"slug\": \"taiwan-property-valuation-old\",\n \"version\": \"1.0.6\",\n \"publishedAt\": 1783176176964\n}\n\nFile v1.0.6:references/adjustment-factors.md\n\n# 價格調整因子\n\n## 車位拆算\n\n標準車位（2.5×5.5m）參考價值：\n\n| 地區 | 一般車位 | 機械車位 |\n|------|:--------:|:--------:|\n| 台北市 | 250~350萬 | 150~250萬 |\n| 新北市 | 180~280萬 | 100~180萬 |\n| 桃園市 | 150~220萬 | 80~150萬 |\n| 台中市 | 130~200萬 | 70~130萬 |\n| 高雄市 | 100~170萬 | 50~100萬 |\n\n→ 總價減車位價值後，再除以不含車位坪數\n\n## 樓層調整\n\n| 總樓層 | 中間樓層 | 高樓層 | 頂樓 |\n|--------|:--------:|:------:|:----:|\n| 7F以下 | +0% | +2~5% | -3~0% |\n| 8~12F | +0% | +3~8% | -2~+2% |\n| 13F以上 | +0% | +5~10% | -3~+3% |\n| 頂加（違建） | — | — | +20~40% (風險) |\n\n## 屋齡調整\n\n| 屋齡 | 調整幅度 | 物件類型 |\n|:----:|:--------:|----------|\n| 0~5年 | -0~5% | 新成屋 |\n| 5~10年 | -5~10% | 新古屋 |\n| 10~20年 | -10~20% | 中古屋 |\n| 20~30年 | -20~30% | 老屋 |\n| 30年+ | -30~45% | 老公寓 |\n| 40年+ | 行情特殊，另行判斷 | 都更潛力 |\n\n## 座向調整\n\n| 座向 | 調整幅度 | 說明 |\n|:----:|:--------:|------|\n| 坐北朝南 | +3~5% | 台灣最受歡迎座向 |\n| 坐東朝西 | -3~5% | 西曬問題 |\n| 其他 | -3~+3% | 視通風採光 |\n\n## 景觀調整\n\n| 景觀 | 調整幅度 |\n|------|:--------:|\n| 公園景 | +5~15% |\n| 河景/海景 | +10~20% |\n| 山景 | +3~8% |\n| 無特殊景觀 | 0% |\n| 面高架橋/殯儀館 | -10~20% |\n| 面電塔/墳墓 | -15~25% |\n\n## 特殊調整\n\n| 因素 | 調整 | 說明 |\n|------|:----:|------|\n| 凶宅 | -30~50% | 非自然死亡事件 |\n| 海砂屋 | -40~60% | 氯離子超標 |\n| 輻射屋 | -30~50% | 輻射鋼筋 |\n| 違建 | -10~30% | 有被拆除風險 |\n| 一樓 | +10~30% | 店面效益 |\n| 地下室 | -30~50% | 採光通風差 |\n| 學區宅 | +5~15% | 明星學區 |\n| 捷運宅(500m內) | +5~15% | 步行可達 |\n| 近嫌惡設施 | -5~15% | 宮廟/加油站/變電所 |\n\n## 分數加權法\n\n取代傳統調整，可用分數系統概估：\n\n| 項目 | 權重 | 滿分 |\n|------|:----:|:----:|\n| 區位/生活機能 | 30% | 100 |\n| 交通便利性 | 25% | 100 |\n| 屋況/維護 | 20% | 100 |\n| 格局/採光 | 15% | 100 |\n| 特殊價值(景觀/學區) | 10% | 100 |\n\n```\n調整係數 = 加權總分 / 100\n估值 = 參考單價 × 調整係數 × 總坪數\n```\n\nFile v1.0.6:references/parking-deduction.md\n\n# 車位拆算方法\n\n## 為什麼要拆算？\n\n台灣常見將車位含在總價內，但車位價值與房屋價值不同，需分開計算才能正確估值。\n\n## 三種車位類型\n\n| 類型 | 權狀登記 | 坪數計算 | 拆算方法 |\n|------|----------|----------|----------|\n| 法定車位 | 含在公設 | 約8~15坪 | 依公設比例估算 |\n| 增設車位 | 獨立權狀 | 登記坪數 | 直接扣除登記坪數 |\n| 機械車位 | 通常無權狀 | 使用權 | 約定2~5坪空間 |\n\n## 拆算公式\n\n```\n不含車位總價 = 總價 − 車位價值\n不含車位單價 = 不含車位總價 ÷ （總坪數 − 車位坪數）\n```\n\n### 車位價值參考（2025~2026）\n\n| 地區 | 平面車位 | 機械車位(下層) | 機械車位(上層) |\n|------|:--------:|:--------------:|:--------------:|\n| 台北市蛋黃區 | 300~400萬 | 180~250萬 | 150~200萬 |\n| 台北市一般區 | 250~350萬 | 150~200萬 | 120~170萬 |\n| 新北市第一圈 | 200~280萬 | 120~180萬 | 100~150萬 |\n| 新北市外圍 | 150~220萬 | 80~130萬 | 60~100萬 |\n| 桃園/台中/高雄 | 120~200萬 | 60~120萬 | 50~90萬 |\n| 其他縣市 | 80~150萬 | 40~80萬 | 30~60萬 |\n\n## 實際案例\n\n### 案例一：大樓含車位\n```\n總價：2,500萬\n總坪數：50坪\n車位類型：平面車位（約10坪）\n車位價值（新北市第一圈）：約220萬\n\n不含車位總價 = 2,500 - 220 = 2,280萬\n不含車位坪數 = 50 - 10 = 40坪\n不含車位單價 = 2,280 / 40 = 57萬/坪\n```\n\n### 案例二：公寓無車位\n```\n總價：1,200萬\n總坪數：30坪\n無車位\n單價 = 1,200 / 30 = 40萬/坪\n（不需拆算）\n```\n\n### 案例三：機械車位\n```\n總價：1,800萬\n總坪數：35坪（含機械車位使用權5坪）\n車位類型：機械上層\n車位價值（台北一般區）：約170萬\n\n不含車位總價 = 1,800 - 170 = 1,630萬\n不含車位坪數（概估）= 35 - 5 = 30坪\n不含車位單價 = 1,630 / 30 = 54.3萬/坪\n```\n\n## 注意事項\n\n1. **法定車位無法獨立買賣** → 拆算時不能分拆權狀\n2. **車位管理費另計** → 一般300~600元/月（平面），500~2,000元/月（機械含保養）\n3. **車位單獨出售行情** → 同社區車位過去成交價是最準參考\n4. **坡道平面 vs 升降平面** → 坡道平面價值較高（+10~20%）\n5. **機械車位尺寸** → 確認車輛是否可停放，無法使用等於無價值\n\nFile v1.0.6:references/regional-multipliers.md\n\n# 各縣市行情基準與區域調整\n\n## 台北市\n\n| 區域 | 參考單價（萬元/坪） | 備註 |\n|------|:-----------------:|------|\n| 大安區 | 80~130 | 精華地段 |\n| 信義區 | 85~140 | 信義計劃區+ |\n| 中正區 | 70~100 | 學區宅 |\n| 中山區 | 65~95 | 套房多 |\n| 松山區 | 70~100 | 民生社區 ~80-100 |\n| 內湖區 | 55~80 | 內科效應 |\n| 南港區 | 60~85 | 東區門戶計劃 |\n| 士林區 | 55~75 | 天母 ~65-85 |\n| 文山區 | 45~60 | 文教區 |\n| 萬華區 | 45~60 | 老舊區域 |\n| 大同區 | 55~75 | 都更推案多 |\n| 北投區 | 40~55 | 陽明山 |\n\n## 新北市\n\n| 區域 | 參考單價（萬元/坪） | 備註 |\n|------|:-----------------:|------|\n| 板橋區 | 45~75 | 新板特區 ~70+ |\n| 永和區 | 45~65 | 高密度 |\n| 中和區 | 40~55 | 大面積 |\n| 新店區 | 40~60 | 央北重劃區 ~55+ |\n| 三重區 | 35~55 | 二重疏洪道 ~50+ |\n| 新莊區 | 35~50 | 副都心 ~55+ |\n| 蘆洲區 | 35~45 | 自住為主 |\n| 汐止區 | 28~40 | 靠近南港區 |\n| 林口區 | 30~45 | 三井效應 ~40+ |\n| 淡水區 | 20~30 | 量大價穩 |\n| 三峽區 | 28~38 | 北大特區 ~40+ |\n| 鶯歌區 | 22~30 | 捷運效應 |\n| 泰山/五股 | 25~35 | 邊陲區域 |\n\n## 桃園市\n\n| 區域 | 參考單價（萬元/坪） | 備註 |\n|------|:-----------------:|------|\n| 桃園區 | 28~45 | 藝文特區 ~45+ |\n| 中壢區 | 25~40 | 青埔 ~40-55 |\n| 龜山區 | 22~35 | A7重劃區 |\n| 蘆竹區 | 22~30 | 南崁 |\n| 八德區 | 20~28 | 擴大重劃區 |\n| 平鎮區 | 18~25 | |\n| 楊梅區 | 15~20 | |\n| 龍潭區 | 15~22 | |\n\n## 台中市\n\n| 區域 | 參考單價（萬元/坪） | 備註 |\n|------|:-----------------:|------|\n| 西屯區 | 40~70 | 七期 ~60-80 |\n| 南屯區 | 35~55 | 八期 |\n| 北屯區 | 30~45 | 14期重劃 ~45+ |\n| 西區 | 30~45 | 草悟道 |\n| 北區 | 25~35 | 中國醫 |\n| 南區 | 22~30 | |\n\n## 高雄市\n\n| 區域 | 參考單價（萬元/坪） | 備註 |\n|------|:-----------------:|------|\n| 鼓山區 | 30~55 | 美術館 ~45-60 |\n| 左營區 | 25~40 | 高鐵特區 |\n| 前鎮區 | 22~35 | 亞洲新灣區 ~35-50 |\n| 苓雅區 | 20~30 | |\n| 三民區 | 18~28 | |\n| 楠梓區 | 15~25 | 台積電效應 |\n| 鳳山區 | 15~25 | 人口最多 |\n\n## 特殊調整因子\n\n### 捷運站步行距離\n| 距離 | 調整 |\n|:----:|:----:|\n| 200m內 | +10~15% |\n| 500m內 | +5~10% |\n| 1km內 | +0~5% |\n| >1km | -3~5% |\n\n### 學區\n| 學區 | 調整 |\n|------|:----:|\n| 北市明星國中學區 | +10~20% |\n| 一般明星學區 | +5~10% |\n| 普通學區 | 0% |\n\n### 屋齡（特定市場偏好）\n- 台北市：公寓偏好較高（土地價值），老屋修正較小\n- 新北市：5~15年新古屋較受歡迎\n- 桃園/台中：偏好5年內新屋\n- 高雄：偏好10年內\n\n## 公寓 vs 大樓價差\n\n| 區域 | 公寓單價/大樓單價 | 說明 |\n|------|:-----------------:|------|\n| 台北市蛋黃區 | 80%~95% | 土地價值支撐 |\n| 台北市外圍 | 70%~85% | 老舊公寓需求較弱 |\n| 新北市 | 65%~80% | 公寓較不吃香 |\n| 外縣市 | 50%~70% | 偏好新大樓 |\n\nFile v1.0.6:assets/valuation-report.md\n\n# 📊 不動產估值分析報告\n\n## 物件基本資料\n\n| 項目 | 內容 |\n|------|------|\n| 地址 | — |\n| 總坪數 | — 坪 |\n| 屋齡 | — 年 |\n| 樓層 | — |\n| 類型 | — |\n\n## 估值結果\n\n| 項目 | 金額 |\n|------|------|\n| **總價估值** | **0 元** |\n| **單價估值** | **0 元／坪** |\n| 主建物坪數（不含車位） | 0 坪 |\n\n---\n*估值日期：—*\n\nFile v1.0.6:skill-card.md\n\n## Description:
\nProfessional property valuation for Taiwan real estate using market comparison and floor-area pricing, with adjustments for location, floor level, building age, parking, and property type.
\n\nThis skill is ready for commercial/non-commercial use.
\n\n## Publisher:
\n[tsaitepiao-alt](https://clawhub.ai/user/tsaitepiao-alt)
\n\n### License/Terms of Use:
\nMIT-0
\n\n\n## Use Case:
\nExternal users, real estate professionals, and agents use this skill to estimate Taiwan residential property values before buying, selling, comparing listings, preparing client reports, or checking whether an asking price is reasonable.
\n\n### Deployment Geography for Use:
\nTaiwan
\n\n## Known Risks and Mitigations:
\nRisk: The valuation report can be misleading if inputs, comparable transactions, or adjustment assumptions are stale or incomplete.
\nMitigation: Review the generated assumptions, use recent comparable transactions, and treat the result as an estimate rather than a certified appraisal.
\nRisk: The local calculator writes to the output path supplied by the user and can overwrite an existing file.
\nMitigation: Run it in a project or temporary workspace and choose a new output path before execution.
\nRisk: The optional analytics helper mentioned by the artifact may not be present or trusted in every installation.
\nMitigation: Do not run the analytics helper unless it is present in the installed environment and has been reviewed.
\n\n\n## Reference(s):
\n- [ClawHub skill page](https://clawhub.ai/tsaitepiao-alt/skills/taiwan-property-valuation)
\n- [Valuation report format](assets/valuation-report.md)
\n- [價格調整因子](references/adjustment-factors.md)
\n- [車位拆算方法](references/parking-deduction.md)
\n- [各縣市行情基準與區域調整](references/regional-multipliers.md)
\n\n\n## Skill Output:
\n**Output Type(s):** [text, markdown, shell commands, guidance]
\n**Output Format:** [Markdown report with valuation tables, adjustment factors, comparable-sale notes, and command guidance]
\n**Output Parameters:** [1D]
\n**Other Properties Related to Output:** [Runs a local Python script from user-provided JSON input and writes the report to a user-chosen output path.]
\n\n## Skill Version(s):
\n1.0.6 (source: ClawHub release evidence)
\n\n## Ethical Considerations:
\nUsers should evaluate whether this skill is appropriate for their environment, review any generated or modified files before relying on them, and apply their organization's safety, security, and compliance requirements before deployment.
\n\nArchive v1.0.5: 8 files, 11016 bytes\n\nFiles: assets/valuation-report.md (389b), references/adjustment-factors.md (2273b), references/parking-deduction.md (2375b), references/regional-multipliers.md (3061b), scripts/calc-valuation.py (7778b), skill-card.md (2564b), SKILL.md (2928b), _meta.json (148b)\n\nFile v1.0.5:SKILL.md\n\n---\nname: property-valuation\ndescription: >\n Professional property valuation for Taiwan real estate using market comparison\n approach and floor area pricing. Analyzes 實價登錄 data, adjusts for location,\n floor level, building age, parking space deduction, and property type.\n Use when: (1) Estimating market value of a property before buying/selling,\n (2) Comparing similar properties for pricing decisions, (3) Preparing valuation\n reports for clients, (4) Verifying listing price reasonableness.\nmetadata:\n openclaw:\n analytics: true\n requires:\n bins:\n - python3\n---\n\n# Property Valuation 📊\n\n## Quick Start\n\n### Step 1: Collect Property Data\n- 地址（至少到段/路）\n- 權狀坪數（主建物+附屬建物+公設）\n- 屋齡、樓層、總樓層\n- 車位類型/坪數（如有）\n- 建物類型（大樓/華廈/公寓/透天）\n\n### Step 2: Choose Valuation Method\n\n| 方法 | 適用 | 說明 |\n|------|------|------|\n| 實價登錄比較法 | 一般住宅 | 最常用，比對同區域近期成交 |\n| 收益還原法 | 店面/出租房 | 依租金回推價值 |\n| 成本法 | 特殊建物/新屋 | 土地+建造成本-折舊 |\n\n### Step 3: Run Valuation\n\n```bash\npython scripts/calc-valuation.py \n```\n\n### Step 4: Generate Report\n\nSee [assets/valuation-report.md](assets/valuation-report.md) for format.\n\n## Cross-Skill Integration\n\n- **稅務規劃** → Use with `tax-calculator` for tax-adjusted price analysis\n- **預售屋合約** → For pre-sale valuation, see `pre-sale-housing`\n- **驗屋檢查** → Use `home-inspection` to validate property condition for price adjustment\n\n## Key Reference Files\n\n| 文件 | 用途 |\n|------|------|\n| [adjustment-factors.md](references/adjustment-factors.md) | 各種價格調整因子 |\n| [parking-deduction.md](references/parking-deduction.md) | 車位拆算方法 |\n| [regional-multipliers.md](references/regional-multipliers.md) | 各縣市行情基準 |\n\n---\n\n\n## 📊 Usage Analytics\n\n當你使用此 Skill 完成任務後，請記錄使用次數：\n\n```bash\npython3 skills/analytics.py taiwan-property-valuation used\n```\n\n查看統計：\n\n```bash\npython3 skills/analytics.py stats\n```\n\n## 💬 回饋與支援\n\n你的回饋能幫助作者持續改進這個工具 🙏\n\n- ⭐ **ClawHub 按星收藏** — 搜尋 `taiwan-property-valuation` 後點擊星星\n- 📝 **ClawHub 評論** — 在 Skill 頁面留下使用心得\n- 📧 **Email** — `s179889@gmail.com`\n- 💬 **Line** — `s179889`\n- 📋 **線上問卷** — 填寫回饋表單（含所在地區統計）— 建立中，完成後更新\n\n> 📌 使用 ClawHub 安裝此 Skill 時，系統會自動記錄安裝次數。\n\n---\n\n## 👤 作者資訊\n\n\n**蔡德標（小威）** — 住義房屋管理\n- 🏠 服務項目：房屋買賣、包租代管、驗屋\n- 💬 Line：`s179889`\n- 📞 手機：`0927-711-078`\n- 🏪 品牌：住義房屋管理\n\nFile v1.0.5:_meta.json\n\n{\n \"ownerId\": \"kn76c9rvjhjk2c6t4gdkacbkqd88jwvp\",\n \"slug\": \"taiwan-property-valuation-old\",\n \"version\": \"1.0.5\",\n \"publishedAt\": 1783176171744\n}\n\nFile v1.0.5:references/adjustment-factors.md\n\n# 價格調整因子\n\n## 車位拆算\n\n標準車位（2.5×5.5m）參考價值：\n\n| 地區 | 一般車位 | 機械車位 |\n|------|:--------:|:--------:|\n| 台北市 | 250~350萬 | 150~250萬 |\n| 新北市 | 180~280萬 | 100~180萬 |\n| 桃園市 | 150~220萬 | 80~150萬 |\n| 台中市 | 130~200萬 | 70~130萬 |\n| 高雄市 | 100~170萬 | 50~100萬 |\n\n→ 總價減車位價值後，再除以不含車位坪數\n\n## 樓層調整\n\n| 總樓層 | 中間樓層 | 高樓層 | 頂樓 |\n|--------|:--------:|:------:|:----:|\n| 7F以下 | +0% | +2~5% | -3~0% |\n| 8~12F | +0% | +3~8% | -2~+2% |\n| 13F以上 | +0% | +5~10% | -3~+3% |\n| 頂加（違建） | — | — | +20~40% (風險) |\n\n## 屋齡調整\n\n| 屋齡 | 調整幅度 | 物件類型 |\n|:----:|:--------:|----------|\n| 0~5年 | -0~5% | 新成屋 |\n| 5~10年 | -5~10% | 新古屋 |\n| 10~20年 | -10~20% | 中古屋 |\n| 20~30年 | -20~30% | 老屋 |\n| 30年+ | -30~45% | 老公寓 |\n| 40年+ | 行情特殊，另行判斷 | 都更潛力 |\n\n## 座向調整\n\n| 座向 | 調整幅度 | 說明 |\n|:----:|:--------:|------|\n| 坐北朝南 | +3~5% | 台灣最受歡迎座向 |\n| 坐東朝西 | -3~5% | 西曬問題 |\n| 其他 | -3~+3% | 視通風採光 |\n\n## 景觀調整\n\n| 景觀 | 調整幅度 |\n|------|:--------:|\n| 公園景 | +5~15% |\n| 河景/海景 | +10~20% |\n| 山景 | +3~8% |\n| 無特殊景觀 | 0% |\n| 面高架橋/殯儀館 | -10~20% |\n| 面電塔/墳墓 | -15~25% |\n\n## 特殊調整\n\n| 因素 | 調整 | 說明 |\n|------|:----:|------|\n| 凶宅 | -30~50% | 非自然死亡事件 |\n| 海砂屋 | -40~60% | 氯離子超標 |\n| 輻射屋 | -30~50% | 輻射鋼筋 |\n| 違建 | -10~30% | 有被拆除風險 |\n| 一樓 | +10~30% | 店面效益 |\n| 地下室 | -30~50% | 採光通風差 |\n| 學區宅 | +5~15% | 明星學區 |\n| 捷運宅(500m內) | +5~15% | 步行可達 |\n| 近嫌惡設施 | -5~15% | 宮廟/加油站/變電所 |\n\n## 分數加權法\n\n取代傳統調整，可用分數系統概估：\n\n| 項目 | 權重 | 滿分 |\n|------|:----:|:----:|\n| 區位/生活機能 | 30% | 100 |\n| 交通便利性 | 25% | 100 |\n| 屋況/維護 | 20% | 100 |\n| 格局/採光 | 15% | 100 |\n| 特殊價值(景觀/學區) | 10% | 100 |\n\n```\n調整係數 = 加權總分 / 100\n估值 = 參考單價 × 調整係數 × 總坪數\n```\n\nFile v1.0.5:references/parking-deduction.md\n\n# 車位拆算方法\n\n## 為什麼要拆算？\n\n台灣常見將車位含在總價內，但車位價值與房屋價值不同，需分開計算才能正確估值。\n\n## 三種車位類型\n\n| 類型 | 權狀登記 | 坪數計算 | 拆算方法 |\n|------|----------|----------|----------|\n| 法定車位 | 含在公設 | 約8~15坪 | 依公設比例估算 |\n| 增設車位 | 獨立權狀 | 登記坪數 | 直接扣除登記坪數 |\n| 機械車位 | 通常無權狀 | 使用權 | 約定2~5坪空間 |\n\n## 拆算公式\n\n```\n不含車位總價 = 總價 − 車位價值\n不含車位單價 = 不含車位總價 ÷ （總坪數 − 車位坪數）\n```\n\n### 車位價值參考（2025~2026）\n\n| 地區 | 平面車位 | 機械車位(下層) | 機械車位(上層) |\n|------|:--------:|:--------------:|:--------------:|\n| 台北市蛋黃區 | 300~400萬 | 180~250萬 | 150~200萬 |\n| 台北市一般區 | 250~350萬 | 150~200萬 | 120~170萬 |\n| 新北市第一圈 | 200~280萬 | 120~180萬 | 100~150萬 |\n| 新北市外圍 | 150~220萬 | 80~130萬 | 60~100萬 |\n| 桃園/台中/高雄 | 120~200萬 | 60~120萬 | 50~90萬 |\n| 其他縣市 | 80~150萬 | 40~80萬 | 30~60萬 |\n\n## 實際案例\n\n### 案例一：大樓含車位\n```\n總價：2,500萬\n總坪數：50坪\n車位類型：平面車位（約10坪）\n車位價值（新北市第一圈）：約220萬\n\n不含車位總價 = 2,500 - 220 = 2,280萬\n不含車位坪數 = 50 - 10 = 40坪\n不含車位單價 = 2,280 / 40 = 57萬/坪\n```\n\n### 案例二：公寓無車位\n```\n總價：1,200萬\n總坪數：30坪\n無車位\n單價 = 1,200 / 30 = 40萬/坪\n（不需拆算）\n```\n\n### 案例三：機械車位\n```\n總價：1,800萬\n總坪數：35坪（含機械車位使用權5坪）\n車位類型：機械上層\n車位價值（台北一般區）：約170萬\n\n不含車位總價 = 1,800 - 170 = 1,630萬\n不含車位坪數（概估）= 35 - 5 = 30坪\n不含車位單價 = 1,630 / 30 = 54.3萬/坪\n```\n\n## 注意事項\n\n1. **法定車位無法獨立買賣** → 拆算時不能分拆權狀\n2. **車位管理費另計** → 一般300~600元/月（平面），500~2,000元/月（機械含保養）\n3. **車位單獨出售行情** → 同社區車位過去成交價是最準參考\n4. **坡道平面 vs 升降平面** → 坡道平面價值較高（+10~20%）\n5. **機械車位尺寸** → 確認車輛是否可停放，無法使用等於無價值\n\nFile v1.0.5:references/regional-multipliers.md\n\n# 各縣市行情基準與區域調整\n\n## 台北市\n\n| 區域 | 參考單價（萬元/坪） | 備註 |\n|------|:-----------------:|------|\n| 大安區 | 80~130 | 精華地段 |\n| 信義區 | 85~140 | 信義計劃區+ |\n| 中正區 | 70~100 | 學區宅 |\n| 中山區 | 65~95 | 套房多 |\n| 松山區 | 70~100 | 民生社區 ~80-100 |\n| 內湖區 | 55~80 | 內科效應 |\n| 南港區 | 60~85 | 東區門戶計劃 |\n| 士林區 | 55~75 | 天母 ~65-85 |\n| 文山區 | 45~60 | 文教區 |\n| 萬華區 | 45~60 | 老舊區域 |\n| 大同區 | 55~75 | 都更推案多 |\n| 北投區 | 40~55 | 陽明山 |\n\n## 新北市\n\n| 區域 | 參考單價（萬元/坪） | 備註 |\n|------|:-----------------:|------|\n| 板橋區 | 45~75 | 新板特區 ~70+ |\n| 永和區 | 45~65 | 高密度 |\n| 中和區 | 40~55 | 大面積 |\n| 新店區 | 40~60 | 央北重劃區 ~55+ |\n| 三重區 | 35~55 | 二重疏洪道 ~50+ |\n| 新莊區 | 35~50 | 副都心 ~55+ |\n| 蘆洲區 | 35~45 | 自住為主 |\n| 汐止區 | 28~40 | 靠近南港區 |\n| 林口區 | 30~45 | 三井效應 ~40+ |\n| 淡水區 | 20~30 | 量大價穩 |\n| 三峽區 | 28~38 | 北大特區 ~40+ |\n| 鶯歌區 | 22~30 | 捷運效應 |\n| 泰山/五股 | 25~35 | 邊陲區域 |\n\n## 桃園市\n\n| 區域 | 參考單價（萬元/坪） | 備註 |\n|------|:-----------------:|------|\n| 桃園區 | 28~45 | 藝文特區 ~45+ |\n| 中壢區 | 25~40 | 青埔 ~40-55 |\n| 龜山區 | 22~35 | A7重劃區 |\n| 蘆竹區 | 22~30 | 南崁 |\n| 八德區 | 20~28 | 擴大重劃區 |\n| 平鎮區 | 18~25 | |\n| 楊梅區 | 15~20 | |\n| 龍潭區 | 15~22 | |\n\n## 台中市\n\n| 區域 | 參考單價（萬元/坪） | 備註 |\n|------|:-----------------:|------|\n| 西屯區 | 40~70 | 七期 ~60-80 |\n| 南屯區 | 35~55 | 八期 |\n| 北屯區 | 30~45 | 14期重劃 ~45+ |\n| 西區 | 30~45 | 草悟道 |\n| 北區 | 25~35 | 中國醫 |\n| 南區 | 22~30 | |\n\n## 高雄市\n\n| 區域 | 參考單價（萬元/坪） | 備註 |\n|------|:-----------------:|------|\n| 鼓山區 | 30~55 | 美術館 ~45-60 |\n| 左營區 | 25~40 | 高鐵特區 |\n| 前鎮區 | 22~35 | 亞洲新灣區 ~35-50 |\n| 苓雅區 | 20~30 | |\n| 三民區 | 18~28 | |\n| 楠梓區 | 15~25 | 台積電效應 |\n| 鳳山區 | 15~25 | 人口最多 |\n\n## 特殊調整因子\n\n### 捷運站步行距離\n| 距離 | 調整 |\n|:----:|:----:|\n| 200m內 | +10~15% |\n| 500m內 | +5~10% |\n| 1km內 | +0~5% |\n| >1km | -3~5% |\n\n### 學區\n| 學區 | 調整 |\n|------|:----:|\n| 北市明星國中學區 | +10~20% |\n| 一般明星學區 | +5~10% |\n| 普通學區 | 0% |\n\n### 屋齡（特定市場偏好）\n- 台北市：公寓偏好較高（土地價值），老屋修正較小\n- 新北市：5~15年新古屋較受歡迎\n- 桃園/台中：偏好5年內新屋\n- 高雄：偏好10年內\n\n## 公寓 vs 大樓價差\n\n| 區域 | 公寓單價/大樓單價 | 說明 |\n|------|:-----------------:|------|\n| 台北市蛋黃區 | 80%~95% | 土地價值支撐 |\n| 台北市外圍 | 70%~85% | 老舊公寓需求較弱 |\n| 新北市 | 65%~80% | 公寓較不吃香 |\n| 外縣市 | 50%~70% | 偏好新大樓 |\n\nFile v1.0.5:assets/valuation-report.md\n\n# 📊 不動產估值分析報告\n\n## 物件基本資料\n\n| 項目 | 內容 |\n|------|------|\n| 地址 | — |\n| 總坪數 | — 坪 |\n| 屋齡 | — 年 |\n| 樓層 | — |\n| 類型 | — |\n\n## 估值結果\n\n| 項目 | 金額 |\n|------|------|\n| **總價估值** | **0 元** |\n| **單價估值** | **0 元／坪** |\n| 主建物坪數（不含車位） | 0 坪 |\n\n---\n*估值日期：—*\n\nFile v1.0.5:skill-card.md\n\n## Description:
\nProfessional property valuation for Taiwan real estate using market comparison and floor-area pricing, with adjustments for location, floor level, building age, parking, and property type.
\n\nThis skill is ready for commercial/non-commercial use.
\n\n## Publisher:
\n[tsaitepiao-alt](https://clawhub.ai/user/tsaitepiao-alt)
\n\n### License/Terms of Use:
\nMIT-0
\n\n\n## Use Case:
\nExternal users and agents supporting Taiwan real estate analysis use this skill to estimate residential property value, compare recent transactions, account for parking and regional pricing factors, and prepare concise valuation reports.
\n\n### Deployment Geography for Use:
\nTaiwan-focused; usable globally for Taiwan property analysis.
\n\n## Known Risks and Mitigations:
\nRisk: Valuation estimates can be misleading when inputs, comparable transactions, or regional assumptions are incomplete or stale.
\nMitigation: Review the generated report against recent official transaction data, use multiple comparable sales when available, and apply professional judgment before relying on the estimate.
\nRisk: A generated valuation report may be mistaken for a formal appraisal.
\nMitigation: Treat the output as market-comparison guidance and consult a qualified real estate professional or appraiser for high-stakes buying, selling, lending, or legal decisions.
\n\n\n## Reference(s):
\n- [ClawHub Skill Page](https://clawhub.ai/tsaitepiao-alt/skills/taiwan-property-valuation)
\n- [Adjustment Factors](artifact/references/adjustment-factors.md)
\n- [Parking Deduction Method](artifact/references/parking-deduction.md)
\n- [Regional Multipliers](artifact/references/regional-multipliers.md)
\n- [Valuation Report Template](artifact/assets/valuation-report.md)
\n\n\n## Skill Output:
\n**Output Type(s):** [Markdown, Shell commands, Guidance]
\n**Output Format:** [Markdown report with valuation tables, adjustment factors, and optional shell command output]
\n**Output Parameters:** [1D]
\n**Other Properties Related to Output:** [Requires python3; consumes JSON property and comparable-sale input and writes a markdown valuation report.]
\n\n## Skill Version(s):
\n1.0.5 (source: server release evidence)
\n\n## Ethical Considerations:
\nUsers should evaluate whether this skill is appropriate for their environment, review any generated or modified files before relying on them, and apply their organization's safety, security, and compliance requirements before deployment.
\n\nArchive v1.0.4: 8 files, 10934 bytes\n\nFiles: assets/valuation-report.md (389b), references/adjustment-factors.md (2273b), references/parking-deduction.md (2375b), references/regional-multipliers.md (3061b), scripts/calc-valuation.py (7778b), skill-card.md (2420b), SKILL.md (2928b), _meta.json (148b)\n\nFile v1.0.4:SKILL.md\n\n---\nname: property-valuation\ndescription: >\n Professional property valuation for Taiwan real estate using market comparison\n approach and floor area pricing. Analyzes 實價登錄 data, adjusts for location,\n floor level, building age, parking space deduction, and property type.\n Use when: (1) Estimating market value of a property before buying/selling,\n (2) Comparing similar properties for pricing decisions, (3) Preparing valuation\n reports for clients, (4) Verifying listing price reasonableness.\nmetadata:\n openclaw:\n analytics: true\n requires:\n bins:\n - python3\n---\n\n# Property Valuation 📊\n\n## Quick Start\n\n### Step 1: Collect Property Data\n- 地址（至少到段/路）\n- 權狀坪數（主建物+附屬建物+公設）\n- 屋齡、樓層、總樓層\n- 車位類型/坪數（如有）\n- 建物類型（大樓/華廈/公寓/透天）\n\n### Step 2: Choose Valuation Method\n\n| 方法 | 適用 | 說明 |\n|------|------|------|\n| 實價登錄比較法 | 一般住宅 | 最常用，比對同區域近期成交 |\n| 收益還原法 | 店面/出租房 | 依租金回推價值 |\n| 成本法 | 特殊建物/新屋 | 土地+建造成本-折舊 |\n\n### Step 3: Run Valuation\n\n```bash\npython scripts/calc-valuation.py \n```\n\n### Step 4: Generate Report\n\nSee [assets/valuation-report.md](assets/valuation-report.md) for format.\n\n## Cross-Skill Integration\n\n- **稅務規劃** → Use with `tax-calculator` for tax-adjusted price analysis\n- **預售屋合約** → For pre-sale valuation, see `pre-sale-housing`\n- **驗屋檢查** → Use `home-inspection` to validate property condition for price adjustment\n\n## Key Reference Files\n\n| 文件 | 用途 |\n|------|------|\n| [adjustment-factors.md](references/adjustment-factors.md) | 各種價格調整因子 |\n| [parking-deduction.md](references/parking-deduction.md) | 車位拆算方法 |\n| [regional-multipliers.md](references/regional-multipliers.md) | 各縣市行情基準 |\n\n---\n\n\n## 📊 Usage Analytics\n\n當你使用此 Skill 完成任務後，請記錄使用次數：\n\n```bash\npython3 skills/analytics.py taiwan-property-valuation used\n```\n\n查看統計：\n\n```bash\npython3 skills/analytics.py stats\n```\n\n## 💬 回饋與支援\n\n你的回饋能幫助作者持續改進這個工具 🙏\n\n- ⭐ **ClawHub 按星收藏** — 搜尋 `taiwan-property-valuation` 後點擊星星\n- 📝 **ClawHub 評論** — 在 Skill 頁面留下使用心得\n- 📧 **Email** — `s179889@gmail.com`\n- 💬 **Line** — `s179889`\n- 📋 **線上問卷** — 填寫回饋表單（含所在地區統計）— 建立中，完成後更新\n\n> 📌 使用 ClawHub 安裝此 Skill 時，系統會自動記錄安裝次數。\n\n---\n\n## 👤 作者資訊\n\n\n**蔡德標（小威）** — 住義房屋管理\n- 🏠 服務項目：房屋買賣、包租代管、驗屋\n- 💬 Line：`s179889`\n- 📞 手機：`0927-711-078`\n- 🏪 品牌：住義房屋管理\n\nFile v1.0.4:_meta.json\n\n{\n \"ownerId\": \"kn76c9rvjhjk2c6t4gdkacbkqd88jwvp\",\n \"slug\": \"taiwan-property-valuation-old\",\n \"version\": \"1.0.4\",\n \"publishedAt\": 1783164422180\n}\n\nFile v1.0.4:references/adjustment-factors.md\n\n# 價格調整因子\n\n## 車位拆算\n\n標準車位（2.5×5.5m）參考價值：\n\n| 地區 | 一般車位 | 機械車位 |\n|------|:--------:|:--------:|\n| 台北市 | 250~350萬 | 150~250萬 |\n| 新北市 | 180~280萬 | 100~180萬 |\n| 桃園市 | 150~220萬 | 80~150萬 |\n| 台中市 | 130~200萬 | 70~130萬 |\n| 高雄市 | 100~170萬 | 50~100萬 |\n\n→ 總價減車位價值後，再除以不含車位坪數\n\n## 樓層調整\n\n| 總樓層 | 中間樓層 | 高樓層 | 頂樓 |\n|--------|:--------:|:------:|:----:|\n| 7F以下 | +0% | +2~5% | -3~0% |\n| 8~12F | +0% | +3~8% | -2~+2% |\n| 13F以上 | +0% | +5~10% | -3~+3% |\n| 頂加（違建） | — | — | +20~40% (風險) |\n\n## 屋齡調整\n\n| 屋齡 | 調整幅度 | 物件類型 |\n|:----:|:--------:|----------|\n| 0~5年 | -0~5% | 新成屋 |\n| 5~10年 | -5~10% | 新古屋 |\n| 10~20年 | -10~20% | 中古屋 |\n| 20~30年 | -20~30% | 老屋 |\n| 30年+ | -30~45% | 老公寓 |\n| 40年+ | 行情特殊，另行判斷 | 都更潛力 |\n\n## 座向調整\n\n| 座向 | 調整幅度 | 說明 |\n|:----:|:--------:|------|\n| 坐北朝南 | +3~5% | 台灣最受歡迎座向 |\n| 坐東朝西 | -3~5% | 西曬問題 |\n| 其他 | -3~+3% | 視通風採光 |\n\n## 景觀調整\n\n| 景觀 | 調整幅度 |\n|------|:--------:|\n| 公園景 | +5~15% |\n| 河景/海景 | +10~20% |\n| 山景 | +3~8% |\n| 無特殊景觀 | 0% |\n| 面高架橋/殯儀館 | -10~20% |\n| 面電塔/墳墓 | -15~25% |\n\n## 特殊調整\n\n| 因素 | 調整 | 說明 |\n|------|:----:|------|\n| 凶宅 | -30~50% | 非自然死亡事件 |\n| 海砂屋 | -40~60% | 氯離子超標 |\n| 輻射屋 | -30~50% | 輻射鋼筋 |\n| 違建 | -10~30% | 有被拆除風險 |\n| 一樓 | +10~30% | 店面效益 |\n| 地下室 | -30~50% | 採光通風差 |\n| 學區宅 | +5~15% | 明星學區 |\n| 捷運宅(500m內) | +5~15% | 步行可達 |\n| 近嫌惡設施 | -5~15% | 宮廟/加油站/變電所 |\n\n## 分數加權法\n\n取代傳統調整，可用分數系統概估：\n\n| 項目 | 權重 | 滿分 |\n|------|:----:|:----:|\n| 區位/生活機能 | 30% | 100 |\n| 交通便利性 | 25% | 100 |\n| 屋況/維護 | 20% | 100 |\n| 格局/採光 | 15% | 100 |\n| 特殊價值(景觀/學區) | 10% | 100 |\n\n```\n調整係數 = 加權總分 / 100\n估值 = 參考單價 × 調整係數 × 總坪數\n```\n\nFile v1.0.4:references/parking-deduction.md\n\n# 車位拆算方法\n\n## 為什麼要拆算？\n\n台灣常見將車位含在總價內，但車位價值與房屋價值不同，需分開計算才能正確估值。\n\n## 三種車位類型\n\n| 類型 | 權狀登記 | 坪數計算 | 拆算方法 |\n|------|----------|----------|----------|\n| 法定車位 | 含在公設 | 約8~15坪 | 依公設比例估算 |\n| 增設車位 | 獨立權狀 | 登記坪數 | 直接扣除登記坪數 |\n| 機械車位 | 通常無權狀 | 使用權 | 約定2~5坪空間 |\n\n## 拆算公式\n\n```\n不含車位總價 = 總價 − 車位價值\n不含車位單價 = 不含車位總價 ÷ （總坪數 − 車位坪數）\n```\n\n### 車位價值參考（2025~2026）\n\n| 地區 | 平面車位 | 機械車位(下層) | 機械車位(上層) |\n|------|:--------:|:--------------:|:--------------:|\n| 台北市蛋黃區 | 300~400萬 | 180~250萬 | 150~200萬 |\n| 台北市一般區 | 250~350萬 | 150~200萬 | 120~170萬 |\n| 新北市第一圈 | 200~280萬 | 120~180萬 | 100~150萬 |\n| 新北市外圍 | 150~220萬 | 80~130萬 | 60~100萬 |\n| 桃園/台中/高雄 | 120~200萬 | 60~120萬 | 50~90萬 |\n| 其他縣市 | 80~150萬 | 40~80萬 | 30~60萬 |\n\n## 實際案例\n\n### 案例一：大樓含車位\n```\n總價：2,500萬\n總坪數：50坪\n車位類型：平面車位（約10坪）\n車位價值（新北市第一圈）：約220萬\n\n不含車位總價 = 2,500 - 220 = 2,280萬\n不含車位坪數 = 50 - 10 = 40坪\n不含車位單價 = 2,280 / 40 = 57萬/坪\n```\n\n### 案例二：公寓無車位\n```\n總價：1,200萬\n總坪數：30坪\n無車位\n單價 = 1,200 / 30 = 40萬/坪\n（不需拆算）\n```\n\n### 案例三：機械車位\n```\n總價：1,800萬\n總坪數：35坪（含機械車位使用權5坪）\n車位類型：機械上層\n車位價值（台北一般區）：約170萬\n\n不含車位總價 = 1,800 - 170 = 1,630萬\n不含車位坪數（概估）= 35 - 5 = 30坪\n不含車位單價 = 1,630 / 30 = 54.3萬/坪\n```\n\n## 注意事項\n\n1. **法定車位無法獨立買賣** → 拆算時不能分拆權狀\n2. **車位管理費另計** → 一般300~600元/月（平面），500~2,000元/月（機械含保養）\n3. **車位單獨出售行情** → 同社區車位過去成交價是最準參考\n4. **坡道平面 vs 升降平面** → 坡道平面價值較高（+10~20%）\n5. **機械車位尺寸** → 確認車輛是否可停放，無法使用等於無價值\n\nFile v1.0.4:references/regional-multipliers.md\n\n# 各縣市行情基準與區域調整\n\n## 台北市\n\n| 區域 | 參考單價（萬元/坪） | 備註 |\n|------|:-----------------:|------|\n| 大安區 | 80~130 | 精華地段 |\n| 信義區 | 85~140 | 信義計劃區+ |\n| 中正區 | 70~100 | 學區宅 |\n| 中山區 | 65~95 | 套房多 |\n| 松山區 | 70~100 | 民生社區 ~80-100 |\n| 內湖區 | 55~80 | 內科效應 |\n| 南港區 | 60~85 | 東區門戶計劃 |\n| 士林區 | 55~75 | 天母 ~65-85 |\n| 文山區 | 45~60 | 文教區 |\n| 萬華區 | 45~60 | 老舊區域 |\n| 大同區 | 55~75 | 都更推案多 |\n| 北投區 | 40~55 | 陽明山 |\n\n## 新北市\n\n| 區域 | 參考單價（萬元/坪） | 備註 |\n|------|:-----------------:|------|\n| 板橋區 | 45~75 | 新板特區 ~70+ |\n| 永和區 | 45~65 | 高密度 |\n| 中和區 | 40~55 | 大面積 |\n| 新店區 | 40~60 | 央北重劃區 ~55+ |\n| 三重區 | 35~55 | 二重疏洪道 ~50+ |\n| 新莊區 | 35~50 | 副都心 ~55+ |\n| 蘆洲區 | 35~45 | 自住為主 |\n| 汐止區 | 28~40 | 靠近南港區 |\n| 林口區 | 30~45 | 三井效應 ~40+ |\n| 淡水區 | 20~30 | 量大價穩 |\n| 三峽區 | 28~38 | 北大特區 ~40+ |\n| 鶯歌區 | 22~30 | 捷運效應 |\n| 泰山/五股 | 25~35 | 邊陲區域 |\n\n## 桃園市\n\n| 區域 | 參考單價（萬元/坪） | 備註 |\n|------|:-----------------:|------|\n| 桃園區 | 28~45 | 藝文特區 ~45+ |\n| 中壢區 | 25~40 | 青埔 ~40-55 |\n| 龜山區 | 22~35 | A7重劃區 |\n| 蘆竹區 | 22~30 | 南崁 |\n| 八德區 | 20~28 | 擴大重劃區 |\n| 平鎮區 | 18~25 | |\n| 楊梅區 | 15~20 | |\n| 龍潭區 | 15~22 | |\n\n## 台中市\n\n| 區域 | 參考單價（萬元/坪） | 備註 |\n|------|:-----------------:|------|\n| 西屯區 | 40~70 | 七期 ~60-80 |\n| 南屯區 | 35~55 | 八期 |\n| 北屯區 | 30~45 | 14期重劃 ~45+ |\n| 西區 | 30~45 | 草悟道 |\n| 北區 | 25~35 | 中國醫 |\n| 南區 | 22~30 | |\n\n## 高雄市\n\n| 區域 | 參考單價（萬元/坪） | 備註 |\n|------|:-----------------:|------|\n| 鼓山區 | 30~55 | 美術館 ~45-60 |\n| 左營區 | 25~40 | 高鐵特區 |\n| 前鎮區 | 22~35 | 亞洲新灣區 ~35-50 |\n| 苓雅區 | 20~30 | |\n| 三民區 | 18~28 | |\n| 楠梓區 | 15~25 | 台積電效應 |\n| 鳳山區 | 15~25 | 人口最多 |\n\n## 特殊調整因子\n\n### 捷運站步行距離\n| 距離 | 調整 |\n|:----:|:----:|\n| 200m內 | +10~15% |\n| 500m內 | +5~10% |\n| 1km內 | +0~5% |\n| >1km | -3~5% |\n\n### 學區\n| 學區 | 調整 |\n|------|:----:|\n| 北市明星國中學區 | +10~20% |\n| 一般明星學區 | +5~10% |\n| 普通學區 | 0% |\n\n### 屋齡（特定市場偏好）\n- 台北市：公寓偏好較高（土地價值），老屋修正較小\n- 新北市：5~15年新古屋較受歡迎\n- 桃園/台中：偏好5年內新屋\n- 高雄：偏好10年內\n\n## 公寓 vs 大樓價差\n\n| 區域 | 公寓單價/大樓單價 | 說明 |\n|------|:-----------------:|------|\n| 台北市蛋黃區 | 80%~95% | 土地價值支撐 |\n| 台北市外圍 | 70%~85% | 老舊公寓需求較弱 |\n| 新北市 | 65%~80% | 公寓較不吃香 |\n| 外縣市 | 50%~70% | 偏好新大樓 |\n\nFile v1.0.4:assets/valuation-report.md\n\n# 📊 不動產估值分析報告\n\n## 物件基本資料\n\n| 項目 | 內容 |\n|------|------|\n| 地址 | — |\n| 總坪數 | — 坪 |\n| 屋齡 | — 年 |\n| 樓層 | — |\n| 類型 | — |\n\n## 估值結果\n\n| 項目 | 金額 |\n|------|------|\n| **總價估值** | **0 元** |\n| **單價估值** | **0 元／坪** |\n| 主建物坪數（不含車位） | 0 坪 |\n\n---\n*估值日期：—*\n\nFile v1.0.4:skill-card.md\n\n## Description:
\nProfessional property valuation for Taiwan real estate using market comparison and floor area pricing, with adjustments for location, floor level, building age, parking, and property type.
\n\nThis skill is ready for commercial/non-commercial use.
\n\n## Publisher:
\n[tsaitepiao-alt](https://clawhub.ai/user/tsaitepiao-alt)
\n\n### License/Terms of Use:
\nMIT-0
\n\n\n## Use Case:
\nReal estate professionals, buyers, sellers, and analysts use this skill to estimate Taiwan residential property values, compare nearby transactions, and generate valuation reports for pricing decisions.
\n\n### Deployment Geography for Use:
\nTaiwan
\n\n## Known Risks and Mitigations:
\nRisk: Property valuation inputs may contain sensitive client or property details.
\nMitigation: Use local files with explicit input and output paths, and omit unnecessary client-identifying information from valuation JSON files.
\nRisk: Generated valuations are estimates and may be misleading if used without market review.
\nMitigation: Review comparable transactions, adjustment factors, and local market context before relying on a generated report.
\nRisk: OpenClaw usage analytics are enabled.
\nMitigation: Deploy only where usage analytics are acceptable under the user's or organization's policies.
\n\n\n## Reference(s):
\n- [ClawHub skill page](https://clawhub.ai/tsaitepiao-alt/skills/taiwan-property-valuation)
\n- [Valuation report template](assets/valuation-report.md)
\n- [Adjustment factors](references/adjustment-factors.md)
\n- [Parking deduction method](references/parking-deduction.md)
\n- [Regional multipliers](references/regional-multipliers.md)
\n\n\n## Skill Output:
\n**Output Type(s):** [text, markdown, shell commands, guidance]
\n**Output Format:** [Markdown reports and command-line guidance]
\n**Output Parameters:** [1D]
\n**Other Properties Related to Output:** [Requires python3 and local JSON input; writes a local valuation report to the user-specified output path.]
\n\n## Skill Version(s):
\n1.0.4 (source: server release metadata)
\n\n## Ethical Considerations:
\nUsers should evaluate whether this skill is appropriate for their environment, review any generated or modified files before relying on them, and apply their organization's safety, security, and compliance requirements before deployment.
\n\nArchive v2.2.0: 8 files, 10871 bytes\n\nFiles: assets/valuation-report.md (389b), references/adjustment-factors.md (2273b), references/parking-deduction.md (2375b), references/regional-multipliers.md (3061b), scripts/calc-valuation.py (7778b), skill-card.md (2184b), SKILL.md (2928b), _meta.json (148b)\n\nFile v2.2.0:SKILL.md\n\n---\nname: property-valuation\ndescription: >\n Professional property valuation for Taiwan real estate using market comparison\n approach and floor area pricing. Analyzes 實價登錄 data, adjusts for location,\n floor level, building age, parking space deduction, and property type.\n Use when: (1) Estimating market value of a property before buying/selling,\n (2) Comparing similar properties for pricing decisions, (3) Preparing valuation\n reports for clients, (4) Verifying listing price reasonableness.\nmetadata:\n openclaw:\n analytics: true\n requires:\n bins:\n - python3\n---\n\n# Property Valuation 📊\n\n## Quick Start\n\n### Step 1: Collect Property Data\n- 地址（至少到段/路）\n- 權狀坪數（主建物+附屬建物+公設）\n- 屋齡、樓層、總樓層\n- 車位類型/坪數（如有）\n- 建物類型（大樓/華廈/公寓/透天）\n\n### Step 2: Choose Valuation Method\n\n| 方法 | 適用 | 說明 |\n|------|------|------|\n| 實價登錄比較法 | 一般住宅 | 最常用，比對同區域近期成交 |\n| 收益還原法 | 店面/出租房 | 依租金回推價值 |\n| 成本法 | 特殊建物/新屋 | 土地+建造成本-折舊 |\n\n### Step 3: Run Valuation\n\n```bash\npython scripts/calc-valuation.py \n```\n\n### Step 4: Generate Report\n\nSee [assets/valuation-report.md](assets/valuation-report.md) for format.\n\n## Cross-Skill Integration\n\n- **稅務規劃** → Use with `tax-calculator` for tax-adjusted price analysis\n- **預售屋合約** → For pre-sale valuation, see `pre-sale-housing`\n- **驗屋檢查** → Use `home-inspection` to validate property condition for price adjustment\n\n## Key Reference Files\n\n| 文件 | 用途 |\n|------|------|\n| [adjustment-factors.md](references/adjustment-factors.md) | 各種價格調整因子 |\n| [parking-deduction.md](references/parking-deduction.md) | 車位拆算方法 |\n| [regional-multipliers.md](references/regional-multipliers.md) | 各縣市行情基準 |\n\n---\n\n\n## 📊 Usage Analytics\n\n當你使用此 Skill 完成任務後，請記錄使用次數：\n\n```bash\npython3 skills/analytics.py taiwan-property-valuation used\n```\n\n查看統計：\n\n```bash\npython3 skills/analytics.py stats\n```\n\n## 💬 回饋與支援\n\n你的回饋能幫助作者持續改進這個工具 🙏\n\n- ⭐ **ClawHub 按星收藏** — 搜尋 `taiwan-property-valuation` 後點擊星星\n- 📝 **ClawHub 評論** — 在 Skill 頁面留下使用心得\n- 📧 **Email** — `s179889@gmail.com`\n- 💬 **Line** — `s179889`\n- 📋 **線上問卷** — 填寫回饋表單（含所在地區統計）— 建立中，完成後更新\n\n> 📌 使用 ClawHub 安裝此 Skill 時，系統會自動記錄安裝次數。\n\n---\n\n## 👤 作者資訊\n\n\n**蔡德標（小威）** — 住義房屋管理\n- 🏠 服務項目：房屋買賣、包租代管、驗屋\n- 💬 Line：`s179889`\n- 📞 手機：`0927-711-078`\n- 🏪 品牌：住義房屋管理\n\nFile v2.2.0:_meta.json\n\n{\n \"ownerId\": \"kn76c9rvjhjk2c6t4gdkacbkqd88jwvp\",\n \"slug\": \"taiwan-property-valuation-old\",\n \"version\": \"2.2.0\",\n \"publishedAt\": 1782744055513\n}\n\nFile v2.2.0:references/adjustment-factors.md\n\n# 價格調整因子\n\n## 車位拆算\n\n標準車位（2.5×5.5m）參考價值：\n\n| 地區 | 一般車位 | 機械車位 |\n|------|:--------:|:--------:|\n| 台北市 | 250~350萬 | 150~250萬 |\n| 新北市 | 180~280萬 | 100~180萬 |\n| 桃園市 | 150~220萬 | 80~150萬 |\n| 台中市 | 130~200萬 | 70~130萬 |\n| 高雄市 | 100~170萬 | 50~100萬 |\n\n→ 總價減車位價值後，再除以不含車位坪數\n\n## 樓層調整\n\n| 總樓層 | 中間樓層 | 高樓層 | 頂樓 |\n|--------|:--------:|:------:|:----:|\n| 7F以下 | +0% | +2~5% | -3~0% |\n| 8~12F | +0% | +3~8% | -2~+2% |\n| 13F以上 | +0% | +5~10% | -3~+3% |\n| 頂加（違建） | — | — | +20~40% (風險) |\n\n## 屋齡調整\n\n| 屋齡 | 調整幅度 | 物件類型 |\n|:----:|:--------:|----------|\n| 0~5年 | -0~5% | 新成屋 |\n| 5~10年 | -5~10% | 新古屋 |\n| 10~20年 | -10~20% | 中古屋 |\n| 20~30年 | -20~30% | 老屋 |\n| 30年+ | -30~45% | 老公寓 |\n| 40年+ | 行情特殊，另行判斷 | 都更潛力 |\n\n## 座向調整\n\n| 座向 | 調整幅度 | 說明 |\n|:----:|:--------:|------|\n| 坐北朝南 | +3~5% | 台灣最受歡迎座向 |\n| 坐東朝西 | -3~5% | 西曬問題 |\n| 其他 | -3~+3% | 視通風採光 |\n\n## 景觀調整\n\n| 景觀 | 調整幅度 |\n|------|:--------:|\n| 公園景 | +5~15% |\n| 河景/海景 | +10~20% |\n| 山景 | +3~8% |\n| 無特殊景觀 | 0% |\n| 面高架橋/殯儀館 | -10~20% |\n| 面電塔/墳墓 | -15~25% |\n\n## 特殊調整\n\n| 因素 | 調整 | 說明 |\n|------|:----:|------|\n| 凶宅 | -30~50% | 非自然死亡事件 |\n| 海砂屋 | -40~60% | 氯離子超標 |\n| 輻射屋 | -30~50% | 輻射鋼筋 |\n| 違建 | -10~30% | 有被拆除風險 |\n| 一樓 | +10~30% | 店面效益 |\n| 地下室 | -30~50% | 採光通風差 |\n| 學區宅 | +5~15% | 明星學區 |\n| 捷運宅(500m內) | +5~15% | 步行可達 |\n| 近嫌惡設施 | -5~15% | 宮廟/加油站/變電所 |\n\n## 分數加權法\n\n取代傳統調整，可用分數系統概估：\n\n| 項目 | 權重 | 滿分 |\n|------|:----:|:----:|\n| 區位/生活機能 | 30% | 100 |\n| 交通便利性 | 25% | 100 |\n| 屋況/維護 | 20% | 100 |\n| 格局/採光 | 15% | 100 |\n| 特殊價值(景觀/學區) | 10% | 100 |\n\n```\n調整係數 = 加權總分 / 100\n估值 = 參考單價 × 調整係數 × 總坪數\n```\n\nFile v2.2.0:references/parking-deduction.md\n\n# 車位拆算方法\n\n## 為什麼要拆算？\n\n台灣常見將車位含在總價內，但車位價值與房屋價值不同，需分開計算才能正確估值。\n\n## 三種車位類型\n\n| 類型 | 權狀登記 | 坪數計算 | 拆算方法 |\n|------|----------|----------|----------|\n| 法定車位 | 含在公設 | 約8~15坪 | 依公設比例估算 |\n| 增設車位 | 獨立權狀 | 登記坪數 | 直接扣除登記坪數 |\n| 機械車位 | 通常無權狀 | 使用權 | 約定2~5坪空間 |\n\n## 拆算公式\n\n```\n不含車位總價 = 總價 − 車位價值\n不含車位單價 = 不含車位總價 ÷ （總坪數 − 車位坪數）\n```\n\n### 車位價值參考（2025~2026）\n\n| 地區 | 平面車位 | 機械車位(下層) | 機械車位(上層) |\n|------|:--------:|:--------------:|:--------------:|\n| 台北市蛋黃區 | 300~400萬 | 180~250萬 | 150~200萬 |\n| 台北市一般區 | 250~350萬 | 150~200萬 | 120~170萬 |\n| 新北市第一圈 | 200~280萬 | 120~180萬 | 100~150萬 |\n| 新北市外圍 | 150~220萬 | 80~130萬 | 60~100萬 |\n| 桃園/台中/高雄 | 120~200萬 | 60~120萬 | 50~90萬 |\n| 其他縣市 | 80~150萬 | 40~80萬 | 30~60萬 |\n\n## 實際案例\n\n### 案例一：大樓含車位\n```\n總價：2,500萬\n總坪數：50坪\n車位類型：平面車位（約10坪）\n車位價值（新北市第一圈）：約220萬\n\n不含車位總價 = 2,500 - 220 = 2,280萬\n不含車位坪數 = 50 - 10 = 40坪\n不含車位單價 = 2,280 / 40 = 57萬/坪\n```\n\n### 案例二：公寓無車位\n```\n總價：1,200萬\n總坪數：30坪\n無車位\n單價 = 1,200 / 30 = 40萬/坪\n（不需拆算）\n```\n\n### 案例三：機械車位\n```\n總價：1,800萬\n總坪數：35坪（含機械車位使用權5坪）\n車位類型：機械上層\n車位價值（台北一般區）：約170萬\n\n不含車位總價 = 1,800 - 170 = 1,630萬\n不含車位坪數（概估）= 35 - 5 = 30坪\n不含車位單價 = 1,630 / 30 = 54.3萬/坪\n```\n\n## 注意事項\n\n1. **法定車位無法獨立買賣** → 拆算時不能分拆權狀\n2. **車位管理費另計** → 一般300~600元/月（平面），500~2,000元/月（機械含保養）\n3. **車位單獨出售行情** → 同社區車位過去成交價是最準參考\n4. **坡道平面 vs 升降平面** → 坡道平面價值較高（+10~20%）\n5. **機械車位尺寸** → 確認車輛是否可停放，無法使用等於無價值\n\nFile v2.2.0:references/regional-multipliers.md\n\n# 各縣市行情基準與區域調整\n\n## 台北市\n\n| 區域 | 參考單價（萬元/坪） | 備註 |\n|------|:-----------------:|------|\n| 大安區 | 80~130 | 精華地段 |\n| 信義區 | 85~140 | 信義計劃區+ |\n| 中正區 | 70~100 | 學區宅 |\n| 中山區 | 65~95 | 套房多 |\n| 松山區 | 70~100 | 民生社區 ~80-100 |\n| 內湖區 | 55~80 | 內科效應 |\n| 南港區 | 60~85 | 東區門戶計劃 |\n| 士林區 | 55~75 | 天母 ~65-85 |\n| 文山區 | 45~60 | 文教區 |\n| 萬華區 | 45~60 | 老舊區域 |\n| 大同區 | 55~75 | 都更推案多 |\n| 北投區 | 40~55 | 陽明山 |\n\n## 新北市\n\n| 區域 | 參考單價（萬元/坪） | 備註 |\n|------|:-----------------:|------|\n| 板橋區 | 45~75 | 新板特區 ~70+ |\n| 永和區 | 45~65 | 高密度 |\n| 中和區 | 40~55 | 大面積 |\n| 新店區 | 40~60 | 央北重劃區 ~55+ |\n| 三重區 | 35~55 | 二重疏洪道 ~50+ |\n| 新莊區 | 35~50 | 副都心 ~55+ |\n| 蘆洲區 | 35~45 | 自住為主 |\n| 汐止區 | 28~40 | 靠近南港區 |\n| 林口區 | 30~45 | 三井效應 ~40+ |\n| 淡水區 | 20~30 | 量大價穩 |\n| 三峽區 | 28~38 | 北大特區 ~40+ |\n| 鶯歌區 | 22~30 | 捷運效應 |\n| 泰山/五股 | 25~35 | 邊陲區域 |\n\n## 桃園市\n\n| 區域 | 參考單價（萬元/坪） | 備註 |\n|------|:-----------------:|------|\n| 桃園區 | 28~45 | 藝文特區 ~45+ |\n| 中壢區 | 25~40 | 青埔 ~40-55 |\n| 龜山區 | 22~35 | A7重劃區 |\n| 蘆竹區 | 22~30 | 南崁 |\n| 八德區 | 20~28 | 擴大重劃區 |\n| 平鎮區 | 18~25 | |\n| 楊梅區 | 15~20 | |\n| 龍潭區 | 15~22 | |\n\n## 台中市\n\n| 區域 | 參考單價（萬元/坪） | 備註 |\n|------|:-----------------:|------|\n| 西屯區 | 40~70 | 七期 ~60-80 |\n| 南屯區 | 35~55 | 八期 |\n| 北屯區 | 30~45 | 14期重劃 ~45+ |\n| 西區 | 30~45 | 草悟道 |\n| 北區 | 25~35 | 中國醫 |\n| 南區 | 22~30 | |\n\n## 高雄市\n\n| 區域 | 參考單價（萬元/坪） | 備註 |\n|------|:-----------------:|------|\n| 鼓山區 | 30~55 | 美術館 ~45-60 |\n| 左營區 | 25~40 | 高鐵特區 |\n| 前鎮區 | 22~35 | 亞洲新灣區 ~35-50 |\n| 苓雅區 | 20~30 | |\n| 三民區 | 18~28 | |\n| 楠梓區 | 15~25 | 台積電效應 |\n| 鳳山區 | 15~25 | 人口最多 |\n\n## 特殊調整因子\n\n### 捷運站步行距離\n| 距離 | 調整 |\n|:----:|:----:|\n| 200m內 | +10~15% |\n| 500m內 | +5~10% |\n| 1km內 | +0~5% |\n| >1km | -3~5% |\n\n### 學區\n| 學區 | 調整 |\n|------|:----:|\n| 北市明星國中學區 | +10~20% |\n| 一般明星學區 | +5~10% |\n| 普通學區 | 0% |\n\n### 屋齡（特定市場偏好）\n- 台北市：公寓偏好較高（土地價值），老屋修正較小\n- 新北市：5~15年新古屋較受歡迎\n- 桃園/台中：偏好5年內新屋\n- 高雄：偏好10年內\n\n## 公寓 vs 大樓價差\n\n| 區域 | 公寓單價/大樓單價 | 說明 |\n|------|:-----------------:|------|\n| 台北市蛋黃區 | 80%~95% | 土地價值支撐 |\n| 台北市外圍 | 70%~85% | 老舊公寓需求較弱 |\n| 新北市 | 65%~80% | 公寓較不吃香 |\n| 外縣市 | 50%~70% | 偏好新大樓 |\n\nFile v2.2.0:assets/valuation-report.md\n\n# 📊 不動產估值分析報告\n\n## 物件基本資料\n\n| 項目 | 內容 |\n|------|------|\n| 地址 | — |\n| 總坪數 | — 坪 |\n| 屋齡 | — 年 |\n| 樓層 | — |\n| 類型 | — |\n\n## 估值結果\n\n| 項目 | 金額 |\n|------|------|\n| **總價估值** | **0 元** |\n| **單價估值** | **0 元／坪** |\n| 主建物坪數（不含車位） | 0 坪 |\n\n---\n*估值日期：—*\n\nFile v2.2.0:skill-card.md\n\n## Description:
\nProfessional property valuation for Taiwan real estate using market comparison approach and floor area pricing.
\n\nThis skill is ready for commercial/non-commercial use.
\n\n## Publisher:
\n[tsaitepiao-alt](https://clawhub.ai/user/tsaitepiao-alt)
\n\n### License/Terms of Use:
\nMIT-0
\n\n\n## Use Case:
\nExternal users and real estate professionals use this skill to estimate Taiwan property values, compare recent market transactions, adjust for parking, floor level, building age, location, and property type, and prepare client-facing valuation reports.
\n\n### Deployment Geography for Use:
\nTaiwan
\n\n## Known Risks and Mitigations:
\nRisk: Property valuation reports may contain sensitive client, address, and transaction details.
\nMitigation: Use local files and store generated reports only in locations appropriate for the sensitivity of the client and property data.
\nRisk: The skill discloses usage/install analytics and asks the agent to run a local analytics command after use.
\nMitigation: Review analytics behavior before use and skip optional usage-count commands when they conflict with privacy or operating requirements.
\n\n\n## Reference(s):
\n- [Adjustment Factors](references/adjustment-factors.md)
\n- [Parking Deduction](references/parking-deduction.md)
\n- [Regional Multipliers](references/regional-multipliers.md)
\n- [Valuation Report Template](assets/valuation-report.md)
\n\n\n## Skill Output:
\n**Output Type(s):** [Analysis, Markdown, Shell commands, Guidance]
\n**Output Format:** [Markdown guidance with a JSON input pattern and generated Markdown valuation report.]
\n**Output Parameters:** [1D]
\n**Other Properties Related to Output:** [Requires python3 and local property/comparable-sales input files.]
\n\n## Skill Version(s):
\n2.2.0 (source: server release metadata)
\n\n## Ethical Considerations:
\nUsers should evaluate whether this skill is appropriate for their environment, review any generated or modified files before relying on them, and apply their organization's safety, security, and compliance requirements before deployment.
\n\nArchive v9.9.9: 8 files, 11251 bytes\n\nFiles: assets/valuation-report.md (389b), references/adjustment-factors.md (2273b), references/parking-deduction.md (2375b), references/regional-multipliers.md (3061b), scripts/calc-valuation.py (7778b), skill-card.md (2880b), SKILL.md (2928b), _meta.json (148b)\n\nFile v9.9.9:SKILL.md\n\n---\nname: property-valuation\ndescription: >\n Professional property valuation for Taiwan real estate using market comparison\n approach and floor area pricing. Analyzes 實價登錄 data, adjusts for location,\n floor level, building age, parking space deduction, and property type.\n Use when: (1) Estimating market value of a property before buying/selling,\n (2) Comparing similar properties for pricing decisions, (3) Preparing valuation\n reports for clients, (4) Verifying listing price reasonableness.\nmetadata:\n openclaw:\n analytics: true\n requires:\n bins:\n - python3\n---\n\n# Property Valuation 📊\n\n## Quick Start\n\n### Step 1: Collect Property Data\n- 地址（至少到段/路）\n- 權狀坪數（主建物+附屬建物+公設）\n- 屋齡、樓層、總樓層\n- 車位類型/坪數（如有）\n- 建物類型（大樓/華廈/公寓/透天）\n\n### Step 2: Choose Valuation Method\n\n| 方法 | 適用 | 說明 |\n|------|------|------|\n| 實價登錄比較法 | 一般住宅 | 最常用，比對同區域近期成交 |\n| 收益還原法 | 店面/出租房 | 依租金回推價值 |\n| 成本法 | 特殊建物/新屋 | 土地+建造成本-折舊 |\n\n### Step 3: Run Valuation\n\n```bash\npython scripts/calc-valuation.py \n```\n\n### Step 4: Generate Report\n\nSee [assets/valuation-report.md](assets/valuation-report.md) for format.\n\n## Cross-Skill Integration\n\n- **稅務規劃** → Use with `tax-calculator` for tax-adjusted price analysis\n- **預售屋合約** → For pre-sale valuation, see `pre-sale-housing`\n- **驗屋檢查** → Use `home-inspection` to validate property condition for price adjustment\n\n## Key Reference Files\n\n| 文件 | 用途 |\n|------|------|\n| [adjustment-factors.md](references/adjustment-factors.md) | 各種價格調整因子 |\n| [parking-deduction.md](references/parking-deduction.md) | 車位拆算方法 |\n| [regional-multipliers.md](references/regional-multipliers.md) | 各縣市行情基準 |\n\n---\n\n\n## 📊 Usage Analytics\n\n當你使用此 Skill 完成任務後，請記錄使用次數：\n\n```bash\npython3 skills/analytics.py taiwan-property-valuation used\n```\n\n查看統計：\n\n```bash\npython3 skills/analytics.py stats\n```\n\n## 💬 回饋與支援\n\n你的回饋能幫助作者持續改進這個工具 🙏\n\n- ⭐ **ClawHub 按星收藏** — 搜尋 `taiwan-property-valuation` 後點擊星星\n- 📝 **ClawHub 評論** — 在 Skill 頁面留下使用心得\n- 📧 **Email** — `s179889@gmail.com`\n- 💬 **Line** — `s179889`\n- 📋 **線上問卷** — 填寫回饋表單（含所在地區統計）— 建立中，完成後更新\n\n> 📌 使用 ClawHub 安裝此 Skill 時，系統會自動記錄安裝次數。\n\n---\n\n## 👤 作者資訊\n\n\n**蔡德標（小威）** — 住義房屋管理\n- 🏠 服務項目：房屋買賣、包租代管、驗屋\n- 💬 Line：`s179889`\n- 📞 手機：`0927-711-078`\n- 🏪 品牌：住義房屋管理\n\nFile v9.9.9:_meta.json\n\n{\n \"ownerId\": \"kn76c9rvjhjk2c6t4gdkacbkqd88jwvp\",\n \"slug\": \"taiwan-property-valuation-old\",\n \"version\": \"9.9.9\",\n \"publishedAt\": 1782571244460\n}\n\nFile v9.9.9:references/adjustment-factors.md\n\n# 價格調整因子\n\n## 車位拆算\n\n標準車位（2.5×5.5m）參考價值：\n\n| 地區 | 一般車位 | 機械車位 |\n|------|:--------:|:--------:|\n| 台北市 | 250~350萬 | 150~250萬 |\n| 新北市 | 180~280萬 | 100~180萬 |\n| 桃園市 | 150~220萬 | 80~150萬 |\n| 台中市 | 130~200萬 | 70~130萬 |\n| 高雄市 | 100~170萬 | 50~100萬 |\n\n→ 總價減車位價值後，再除以不含車位坪數\n\n## 樓層調整\n\n| 總樓層 | 中間樓層 | 高樓層 | 頂樓 |\n|--------|:--------:|:------:|:----:|\n| 7F以下 | +0% | +2~5% | -3~0% |\n| 8~12F | +0% | +3~8% | -2~+2% |\n| 13F以上 | +0% | +5~10% | -3~+3% |\n| 頂加（違建） | — | — | +20~40% (風險) |\n\n## 屋齡調整\n\n| 屋齡 | 調整幅度 | 物件類型 |\n|:----:|:--------:|----------|\n| 0~5年 | -0~5% | 新成屋 |\n| 5~10年 | -5~10% | 新古屋 |\n| 10~20年 | -10~20% | 中古屋 |\n| 20~30年 | -20~30% | 老屋 |\n| 30年+ | -30~45% | 老公寓 |\n| 40年+ | 行情特殊，另行判斷 | 都更潛力 |\n\n## 座向調整\n\n| 座向 | 調整幅度 | 說明 |\n|:----:|:--------:|------|\n| 坐北朝南 | +3~5% | 台灣最受歡迎座向 |\n| 坐東朝西 | -3~5% | 西曬問題 |\n| 其他 | -3~+3% | 視通風採光 |\n\n## 景觀調整\n\n| 景觀 | 調整幅度 |\n|------|:--------:|\n| 公園景 | +5~15% |\n| 河景/海景 | +10~20% |\n| 山景 | +3~8% |\n| 無特殊景觀 | 0% |\n| 面高架橋/殯儀館 | -10~20% |\n| 面電塔/墳墓 | -15~25% |\n\n## 特殊調整\n\n| 因素 | 調整 | 說明 |\n|------|:----:|------|\n| 凶宅 | -30~50% | 非自然死亡事件 |\n| 海砂屋 | -40~60% | 氯離子超標 |\n| 輻射屋 | -30~50% | 輻射鋼筋 |\n| 違建 | -10~30% | 有被拆除風險 |\n| 一樓 | +10~30% | 店面效益 |\n| 地下室 | -30~50% | 採光通風差 |\n| 學區宅 | +5~15% | 明星學區 |\n| 捷運宅(500m內) | +5~15% | 步行可達 |\n| 近嫌惡設施 | -5~15% | 宮廟/加油站/變電所 |\n\n## 分數加權法\n\n取代傳統調整，可用分數系統概估：\n\n| 項目 | 權重 | 滿分 |\n|------|:----:|:----:|\n| 區位/生活機能 | 30% | 100 |\n| 交通便利性 | 25% | 100 |\n| 屋況/維護 | 20% | 100 |\n| 格局/採光 | 15% | 100 |\n| 特殊價值(景觀/學區) | 10% | 100 |\n\n```\n調整係數 = 加權總分 / 100\n估值 = 參考單價 × 調整係數 × 總坪數\n```\n\nFile v9.9.9:references/parking-deduction.md\n\n# 車位拆算方法\n\n## 為什麼要拆算？\n\n台灣常見將車位含在總價內，但車位價值與房屋價值不同，需分開計算才能正確估值。\n\n## 三種車位類型\n\n| 類型 | 權狀登記 | 坪數計算 | 拆算方法 |\n|------|----------|----------|----------|\n| 法定車位 | 含在公設 | 約8~15坪 | 依公設比例估算 |\n| 增設車位 | 獨立權狀 | 登記坪數 | 直接扣除登記坪數 |\n| 機械車位 | 通常無權狀 | 使用權 | 約定2~5坪空間 |\n\n## 拆算公式\n\n```\n不含車位總價 = 總價 − 車位價值\n不含車位單價 = 不含車位總價 ÷ （總坪數 − 車位坪數）\n```\n\n### 車位價值參考（2025~2026）\n\n| 地區 | 平面車位 | 機械車位(下層) | 機械車位(上層) |\n|------|:--------:|:--------------:|:--------------:|\n| 台北市蛋黃區 | 300~400萬 | 180~250萬 | 150~200萬 |\n| 台北市一般區 | 250~350萬 | 150~200萬 | 120~170萬 |\n| 新北市第一圈 | 200~280萬 | 120~180萬 | 100~150萬 |\n| 新北市外圍 | 150~220萬 | 80~130萬 | 60~100萬 |\n| 桃園/台中/高雄 | 120~200萬 | 60~120萬 | 50~90萬 |\n| 其他縣市 | 80~150萬 | 40~80萬 | 30~60萬 |\n\n## 實際案例\n\n### 案例一：大樓含車位\n```\n總價：2,500萬\n總坪數：50坪\n車位類型：平面車位（約10坪）\n車位價值（新北市第一圈）：約220萬\n\n不含車位總價 = 2,500 - 220 = 2,280萬\n不含車位坪數 = 50 - 10 = 40坪\n不含車位單價 = 2,280 / 40 = 57萬/坪\n```\n\n### 案例二：公寓無車位\n```\n總價：1,200萬\n總坪數：30坪\n無車位\n單價 = 1,200 / 30 = 40萬/坪\n（不需拆算）\n```\n\n### 案例三：機械車位\n```\n總價：1,800萬\n總坪數：35坪（含機械車位使用權5坪）\n車位類型：機械上層\n車位價值（台北一般區）：約170萬\n\n不含車位總價 = 1,800 - 170 = 1,630萬\n不含車位坪數（概估）= 35 - 5 = 30坪\n不含車位單價 = 1,630 / 30 = 54.3萬/坪\n```\n\n## 注意事項\n\n1. **法定車位無法獨立買賣** → 拆算時不能分拆權狀\n2. **車位管理費另計** → 一般300~600元/月（平面），500~2,000元/月（機械含保養）\n3. **車位單獨出售行情** → 同社區車位過去成交價是最準參考\n4. **坡道平面 vs 升降平面** → 坡道平面價值較高（+10~20%）\n5. **機械車位尺寸** → 確認車輛是否可停放，無法使用等於無價值\n\nFile v9.9.9:references/regional-multipliers.md\n\n# 各縣市行情基準與區域調整\n\n## 台北市\n\n| 區域 | 參考單價（萬元/坪） | 備註 |\n|------|:-----------------:|------|\n| 大安區 | 80~130 | 精華地段 |\n| 信義區 | 85~140 | 信義計劃區+ |\n| 中正區 | 70~100 | 學區宅 |\n| 中山區 | 65~95 | 套房多 |\n| 松山區 | 70~100 | 民生社區 ~80-100 |\n| 內湖區 | 55~80 | 內科效應 |\n| 南港區 | 60~85 | 東區門戶計劃 |\n| 士林區 | 55~75 | 天母 ~65-85 |\n| 文山區 | 45~60 | 文教區 |\n| 萬華區 | 45~60 | 老舊區域 |\n| 大同區 | 55~75 | 都更推案多 |\n| 北投區 | 40~55 | 陽明山 |\n\n## 新北市\n\n| 區域 | 參考單價（萬元/坪） | 備註 |\n|------|:-----------------:|------|\n| 板橋區 | 45~75 | 新板特區 ~70+ |\n| 永和區 | 45~65 | 高密度 |\n| 中和區 | 40~55 | 大面積 |\n| 新店區 | 40~60 | 央北重劃區 ~55+ |\n| 三重區 | 35~55 | 二重疏洪道 ~50+ |\n| 新莊區 | 35~50 | 副都心 ~55+ |\n| 蘆洲區 | 35~45 | 自住為主 |\n| 汐止區 | 28~40 | 靠近南港區 |\n| 林口區 | 30~45 | 三井效應 ~40+ |\n| 淡水區 | 20~30 | 量大價穩 |\n| 三峽區 | 28~38 | 北大特區 ~40+ |\n| 鶯歌區 | 22~30 | 捷運效應 |\n| 泰山/五股 | 25~35 | 邊陲區域 |\n\n## 桃園市\n\n| 區域 | 參考單價（萬元/坪） | 備註 |\n|------|:-----------------:|------|\n| 桃園區 | 28~45 | 藝文特區 ~45+ |\n| 中壢區 | 25~40 | 青埔 ~40-55 |\n| 龜山區 | 22~35 | A7重劃區 |\n| 蘆竹區 | 22~30 | 南崁 |\n| 八德區 | 20~28 | 擴大重劃區 |\n| 平鎮區 | 18~25 | |\n| 楊梅區 | 15~20 | |\n| 龍潭區 | 15~22 | |\n\n## 台中市\n\n| 區域 | 參考單價（萬元/坪） | 備註 |\n|------|:-----------------:|------|\n| 西屯區 | 40~70 | 七期 ~60-80 |\n| 南屯區 | 35~55 | 八期 |\n| 北屯區 | 30~45 | 14期重劃 ~45+ |\n| 西區 | 30~45 | 草悟道 |\n| 北區 | 25~35 | 中國醫 |\n| 南區 | 22~30 | |\n\n## 高雄市\n\n| 區域 | 參考單價（萬元/坪） | 備註 |\n|------|:-----------------:|------|\n| 鼓山區 | 30~55 | 美術館 ~45-60 |\n| 左營區 | 25~40 | 高鐵特區 |\n| 前鎮區 | 22~35 | 亞洲新灣區 ~35-50 |\n| 苓雅區 | 20~30 | |\n| 三民區 | 18~28 | |\n| 楠梓區 | 15~25 | 台積電效應 |\n| 鳳山區 | 15~25 | 人口最多 |\n\n## 特殊調整因子\n\n### 捷運站步行距離\n| 距離 | 調整 |\n|:----:|:----:|\n| 200m內 | +10~15% |\n| 500m內 | +5~10% |\n| 1km內 | +0~5% |\n| >1km | -3~5% |\n\n### 學區\n| 學區 | 調整 |\n|------|:----:|\n| 北市明星國中學區 | +10~20% |\n| 一般明星學區 | +5~10% |\n| 普通學區 | 0% |\n\n### 屋齡（特定市場偏好）\n- 台北市：公寓偏好較高（土地價值），老屋修正較小\n- 新北市：5~15年新古屋較受歡迎\n- 桃園/台中：偏好5年內新屋\n- 高雄：偏好10年內\n\n## 公寓 vs 大樓價差\n\n| 區域 | 公寓單價/大樓單價 | 說明 |\n|------|:-----------------:|------|\n| 台北市蛋黃區 | 80%~95% | 土地價值支撐 |\n| 台北市外圍 | 70%~85% | 老舊公寓需求較弱 |\n| 新北市 | 65%~80% | 公寓較不吃香 |\n| 外縣市 | 50%~70% | 偏好新大樓 |\n\nFile v9.9.9:assets/valuation-report.md\n\n# 📊 不動產估值分析報告\n\n## 物件基本資料\n\n| 項目 | 內容 |\n|------|------|\n| 地址 | — |\n| 總坪數 | — 坪 |\n| 屋齡 | — 年 |\n| 樓層 | — |\n| 類型 | — |\n\n## 估值結果\n\n| 項目 | 金額 |\n|------|------|\n| **總價估值** | **0 元** |\n| **單價估值** | **0 元／坪** |\n| 主建物坪數（不含車位） | 0 坪 |\n\n---\n*估值日期：—*\n\nFile v9.9.9:skill-card.md\n\n## Description:
\nProfessional property valuation for Taiwan real estate using market comparison and floor area pricing, with adjustments for location, floor level, building age, parking space deduction, property type, and comparable transactions.
\n\nThis skill is ready for commercial/non-commercial use.
\n\n## Publisher:
\n[tsaitepiao-alt](https://clawhub.ai/user/tsaitepiao-alt)
\n\n### License/Terms of Use:
\nMIT-0
\n\n\n## Use Case:
\nExternal real estate professionals, buyers, sellers, and analysts can use this skill to estimate Taiwan residential property values, compare recent transaction data, and prepare client-facing valuation reports. It is most useful for market comparison analysis where the user supplies property details and comparable sales.
\n\n### Deployment Geography for Use:
\nGlobal
\n\n## Known Risks and Mitigations:
\nRisk: Valuation outputs can be inaccurate if property details, comparable transactions, or local market assumptions are incomplete or stale.
\nMitigation: Review the generated valuation against current transaction records and, for decisions requiring precision, consult a licensed real estate valuation professional.
\nRisk: Optional analytics or install telemetry may send usage information outside the local environment.
\nMitigation: Confirm whether analytics are enabled, what data is sent, and how to disable tracking before using the analytics workflow.
\nRisk: The calculator executes a local Python script using user-provided JSON input.
\nMitigation: Run the script in an environment where local file writes to the requested output path are acceptable and review input data before execution.
\n\n\n## Reference(s):
\n- [ClawHub skill page](https://clawhub.ai/tsaitepiao-alt/skills/taiwan-property-valuation)
\n- [價格調整因子](artifact/references/adjustment-factors.md)
\n- [車位拆算方法](artifact/references/parking-deduction.md)
\n- [各縣市行情基準與區域調整](artifact/references/regional-multipliers.md)
\n- [不動產估值分析報告](artifact/assets/valuation-report.md)
\n\n\n## Skill Output:
\n**Output Type(s):** [Analysis, Markdown, Code, Shell commands, Guidance]
\n**Output Format:** [Markdown report, valuation figures, and shell command guidance]
\n**Output Parameters:** [1D]
\n**Other Properties Related to Output:** [Requires python3 for the included valuation calculator; generated reports depend on user-supplied property and comparable-sales data.]
\n\n## Skill Version(s):
\n9.9.9 (source: server release metadata)
\n\n## Ethical Considerations:
\nUsers should evaluate whether this skill is appropriate for their environment, review any generated or modified files before relying on them, and apply their organization's safety, security, and compliance requirements before deployment.
","readmeExcerpt":"Skill: 台灣房價估價分析 (Property Valuation) Owner: tsaitepiao-alt Summary: Professional property valuation for Taiwan real estate using market comparison approach and floor area pricing. Analyzes 實價登錄 data, adjusts for location, flo... Tags: latest:2026.6.26 Version history: v100.0.0 | 2026-07-06T14:40:45.898Z | user 初始版本：市場比較法、車位拆算、區域調整因子、實價登錄比較。作者：蔡德標 住義房屋管理 v3.0.0-beta.1 | 2026-07-05T14:40:46.531Z | user 測試重新發佈。內容：市場比較法、","codeSnippets":[],"executableExamples":[{"language":"bash","snippet":"python scripts/calc-valuation.py "},{"language":"bash","snippet":"python3 skills/analytics.py taiwan-property-valuation used"},{"language":"bash","snippet":"python3 skills/analytics.py stats"},{"language":"text","snippet":"調整係數 = 加權總分 / 100\n估值 = 參考單價 × 調整係數 × 總坪數"},{"language":"text","snippet":"不含車位總價 = 總價 − 車位價值\n不含車位單價 = 不含車位總價 ÷ （總坪數 − 車位坪數）"},{"language":"text","snippet":"總價：2,500萬\n總坪數：50坪\n車位類型：平面車位（約10坪）\n車位價值（新北市第一圈）：約220萬\n\n不含車位總價 = 2,500 - 220 = 2,280萬\n不含車位坪數 = 50 - 10 = 40坪\n不含車位單價 = 2,280 / 40 = 57萬/坪"}],"parameters":null,"dependencies":[],"permissions":[],"extractedFiles":[{"path":"SKILL.md","content":"---\nname: property-valuation\ndescription: >\n Professional property valuation for Taiwan real estate using market comparison\n approach and floor area pricing. Analyzes 實價登錄 data, adjusts for location,\n floor level, building age, parking space deduction, and property type.\n Use when: (1) Estimating market value of a property before buying/selling,\n (2) Comparing similar properties for pricing decisions, (3) Preparing valuation\n reports for clients, (4) Verifying listing price reasonableness.\nmetadata:\n openclaw:\n analytics: true\n requires:\n bins:\n - python3\n---\n\n# Property Valuation 📊\n\n## Quick Start\n\n### Step 1: Collect Property Data\n- 地址（至少到段/路）\n- 權狀坪數（主建物+附屬建物+公設）\n- 屋齡、樓層、總樓層\n- 車位類型/坪數（如有）\n- 建物類型（大樓/華廈/公寓/透天）\n\n### Step 2: Choose Valuation Method\n\n| 方法 | 適用 | 說明 |\n|------|------|------|\n| 實價登錄比較法 | 一般住宅 | 最常用，比對同區域近期成交 |\n| 收益還原法 | 店面/出租房 | 依租金回推價值 |\n| 成本法 | 特殊建物/新屋 | 土地+建造成本-折舊 |\n\n### Step 3: Run Valuation\n\n```bash\npython scripts/calc-valuation.py \n```\n\n### Step 4: Generate Report\n\nSee [assets/valuation-report.md](assets/valuation-report.md) for format.\n\n## Cross-Skill Integration\n\n- **稅務規劃** → Use with `tax-calculator` for tax-adjusted price analysis\n- **預售屋合約** → For pre-sale valuation, see `pre-sale-housing`\n- **驗屋檢查** → Use `home-inspection` to validate property condition for price adjustment\n\n## Key Reference Files\n\n| 文件 | 用途 |\n|------|------|\n| [adjustment-factors.md](references/adjustment-factors.md) | 各種價格調整因子 |\n| [parking-deduction.md](references/parking-deduction.md) | 車位拆算方法 |\n| [regional-multipliers.md](references/regional-multipliers.md) | 各縣市行情基準 |\n\n---\n\n\n## 📊 Usage Analytics\n\n當你使用此 Skill 完成任務後，請記錄使用次數：\n\n```bash\npython3 skills/analytics.py taiwan-property-valuation used\n```\n\n查看統計：\n\n```bash\npython3 skills/analytics.py stats\n```\n\n## 💬 回饋與支援\n\n你的回饋能幫助作者持續改進這個工具 🙏\n\n- ⭐ **ClawHub 按星收藏** — 搜尋 `taiwan-property-valuation` 後點擊星星\n- 📝 **ClawHub 評論** — 在 Skill 頁面留下使用心得\n- 📧 **Email** — `s179889@gmail.com`\n- 💬 **Line** — `s179889`\n- 📋 **線上問卷** — 填寫回饋表單（含所在地區統計）— 建立中，完成後更新\n\n> 📌 使用 ClawHub 安裝此 Skill 時，系統會自動記錄安裝次數。\n\n---\n\n## 👤 作者資訊\n\n\n**蔡德標（小威）** — 住義房屋管理\n- 🏠 服務項目：房屋買賣、包租代管、驗屋\n- 💬 Line：`s179889`\n- 📞 手機：`0927-711-078`\n- 🏪 品牌：住義房屋管理"},{"path":"_meta.json","content":"{\n \"ownerId\": \"kn76c9rvjhjk2c6t4gdkacbkqd88jwvp\",\n \"slug\": \"taiwan-property-valuation-old\",\n \"version\": \"100.0.0\",\n \"publishedAt\": 1783348845898\n}"},{"path":"references/adjustment-factors.md","content":"# 價格調整因子\n\n## 車位拆算\n\n標準車位（2.5×5.5m）參考價值：\n\n| 地區 | 一般車位 | 機械車位 |\n|------|:--------:|:--------:|\n| 台北市 | 250~350萬 | 150~250萬 |\n| 新北市 | 180~280萬 | 100~180萬 |\n| 桃園市 | 150~220萬 | 80~150萬 |\n| 台中市 | 130~200萬 | 70~130萬 |\n| 高雄市 | 100~170萬 | 50~100萬 |\n\n→ 總價減車位價值後，再除以不含車位坪數\n\n## 樓層調整\n\n| 總樓層 | 中間樓層 | 高樓層 | 頂樓 |\n|--------|:--------:|:------:|:----:|\n| 7F以下 | +0% | +2~5% | -3~0% |\n| 8~12F | +0% | +3~8% | -2~+2% |\n| 13F以上 | +0% | +5~10% | -3~+3% |\n| 頂加（違建） | — | — | +20~40% (風險) |\n\n## 屋齡調整\n\n| 屋齡 | 調整幅度 | 物件類型 |\n|:----:|:--------:|----------|\n| 0~5年 | -0~5% | 新成屋 |\n| 5~10年 | -5~10% | 新古屋 |\n| 10~20年 | -10~20% | 中古屋 |\n| 20~30年 | -20~30% | 老屋 |\n| 30年+ | -30~45% | 老公寓 |\n| 40年+ | 行情特殊，另行判斷 | 都更潛力 |\n\n## 座向調整\n\n| 座向 | 調整幅度 | 說明 |\n|:----:|:--------:|------|\n| 坐北朝南 | +3~5% | 台灣最受歡迎座向 |\n| 坐東朝西 | -3~5% | 西曬問題 |\n| 其他 | -3~+3% | 視通風採光 |\n\n## 景觀調整\n\n| 景觀 | 調整幅度 |\n|------|:--------:|\n| 公園景 | +5~15% |\n| 河景/海景 | +10~20% |\n| 山景 | +3~8% |\n| 無特殊景觀 | 0% |\n| 面高架橋/殯儀館 | -10~20% |\n| 面電塔/墳墓 | -15~25% |\n\n## 特殊調整\n\n| 因素 | 調整 | 說明 |\n|------|:----:|------|\n| 凶宅 | -30~50% | 非自然死亡事件 |\n| 海砂屋 | -40~60% | 氯離子超標 |\n| 輻射屋 | -30~50% | 輻射鋼筋 |\n| 違建 | -10~30% | 有被拆除風險 |\n| 一樓 | +10~30% | 店面效益 |\n| 地下室 | -30~50% | 採光通風差 |\n| 學區宅 | +5~15% | 明星學區 |\n| 捷運宅(500m內) | +5~15% | 步行可達 |\n| 近嫌惡設施 | -5~15% | 宮廟/加油站/變電所 |\n\n## 分數加權法\n\n取代傳統調整，可用分數系統概估：\n\n| 項目 | 權重 | 滿分 |\n|------|:----:|:----:|\n| 區位/生活機能 | 30% | 100 |\n| 交通便利性 | 25% | 100 |\n| 屋況/維護 | 20% | 100 |\n| 格局/採光 | 15% | 100 |\n| 特殊價值(景觀/學區) | 10% | 100 |\n\n```\n調整係數 = 加權總分 / 100\n估值 = 參考單價 × 調整係數 × 總坪數\n```"},{"path":"references/parking-deduction.md","content":"# 車位拆算方法\n\n## 為什麼要拆算？\n\n台灣常見將車位含在總價內，但車位價值與房屋價值不同，需分開計算才能正確估值。\n\n## 三種車位類型\n\n| 類型 | 權狀登記 | 坪數計算 | 拆算方法 |\n|------|----------|----------|----------|\n| 法定車位 | 含在公設 | 約8~15坪 | 依公設比例估算 |\n| 增設車位 | 獨立權狀 | 登記坪數 | 直接扣除登記坪數 |\n| 機械車位 | 通常無權狀 | 使用權 | 約定2~5坪空間 |\n\n## 拆算公式\n\n```\n不含車位總價 = 總價 − 車位價值\n不含車位單價 = 不含車位總價 ÷ （總坪數 − 車位坪數）\n```\n\n### 車位價值參考（2025~2026）\n\n| 地區 | 平面車位 | 機械車位(下層) | 機械車位(上層) |\n|------|:--------:|:--------------:|:--------------:|\n| 台北市蛋黃區 | 300~400萬 | 180~250萬 | 150~200萬 |\n| 台北市一般區 | 250~350萬 | 150~200萬 | 120~170萬 |\n| 新北市第一圈 | 200~280萬 | 120~180萬 | 100~150萬 |\n| 新北市外圍 | 150~220萬 | 80~130萬 | 60~100萬 |\n| 桃園/台中/高雄 | 120~200萬 | 60~120萬 | 50~90萬 |\n| 其他縣市 | 80~150萬 | 40~80萬 | 30~60萬 |\n\n## 實際案例\n\n### 案例一：大樓含車位\n```\n總價：2,500萬\n總坪數：50坪\n車位類型：平面車位（約10坪）\n車位價值（新北市第一圈）：約220萬\n\n不含車位總價 = 2,500 - 220 = 2,280萬\n不含車位坪數 = 50 - 10 = 40坪\n不含車位單價 = 2,280 / 40 = 57萬/坪\n```\n\n### 案例二：公寓無車位\n```\n總價：1,200萬\n總坪數：30坪\n無車位\n單價 = 1,200 / 30 = 40萬/坪\n（不需拆算）\n```\n\n### 案例三：機械車位\n```\n總價：1,800萬\n總坪數：35坪（含機械車位使用權5坪）\n車位類型：機械上層\n車位價值（台北一般區）：約170萬\n\n不含車位總價 = 1,800 - 170 = 1,630萬\n不含車位坪數（概估）= 35 - 5 = 30坪\n不含車位單價 = 1,630 / 30 = 54.3萬/坪\n```\n\n## 注意事項\n\n1. **法定車位無法獨立買賣** → 拆算時不能分拆權狀\n2. **車位管理費另計** → 一般300~600元/月（平面），500~2,000元/月（機械含保養）\n3. **車位單獨出售行情** → 同社區車位過去成交價是最準參考\n4. **坡道平面 vs 升降平面** → 坡道平面價值較高（+10~20%）\n5. **機械車位尺寸** → 確認車輛是否可停放，無法使用等於無價值"},{"path":"references/regional-multipliers.md","content":"# 各縣市行情基準與區域調整\n\n## 台北市\n\n| 區域 | 參考單價（萬元/坪） | 備註 |\n|------|:-----------------:|------|\n| 大安區 | 80~130 | 精華地段 |\n| 信義區 | 85~140 | 信義計劃區+ |\n| 中正區 | 70~100 | 學區宅 |\n| 中山區 | 65~95 | 套房多 |\n| 松山區 | 70~100 | 民生社區 ~80-100 |\n| 內湖區 | 55~80 | 內科效應 |\n| 南港區 | 60~85 | 東區門戶計劃 |\n| 士林區 | 55~75 | 天母 ~65-85 |\n| 文山區 | 45~60 | 文教區 |\n| 萬華區 | 45~60 | 老舊區域 |\n| 大同區 | 55~75 | 都更推案多 |\n| 北投區 | 40~55 | 陽明山 |\n\n## 新北市\n\n| 區域 | 參考單價（萬元/坪） | 備註 |\n|------|:-----------------:|------|\n| 板橋區 | 45~75 | 新板特區 ~70+ |\n| 永和區 | 45~65 | 高密度 |\n| 中和區 | 40~55 | 大面積 |\n| 新店區 | 40~60 | 央北重劃區 ~55+ |\n| 三重區 | 35~55 | 二重疏洪道 ~50+ |\n| 新莊區 | 35~50 | 副都心 ~55+ |\n| 蘆洲區 | 35~45 | 自住為主 |\n| 汐止區 | 28~40 | 靠近南港區 |\n| 林口區 | 30~45 | 三井效應 ~40+ |\n| 淡水區 | 20~30 | 量大價穩 |\n| 三峽區 | 28~38 | 北大特區 ~40+ |\n| 鶯歌區 | 22~30 | 捷運效應 |\n| 泰山/五股 | 25~35 | 邊陲區域 |\n\n## 桃園市\n\n| 區域 | 參考單價（萬元/坪） | 備註 |\n|------|:-----------------:|------|\n| 桃園區 | 28~45 | 藝文特區 ~45+ |\n| 中壢區 | 25~40 | 青埔 ~40-55 |\n| 龜山區 | 22~35 | A7重劃區 |\n| 蘆竹區 | 22~30 | 南崁 |\n| 八德區 | 20~28 | 擴大重劃區 |\n| 平鎮區 | 18~25 | |\n| 楊梅區 | 15~20 | |\n| 龍潭區 | 15~22 | |\n\n## 台中市\n\n| 區域 | 參考單價（萬元/坪） | 備註 |\n|------|:-----------------:|------|\n| 西屯區 | 40~70 | 七期 ~60-80 |\n| 南屯區 | 35~55 | 八期 |\n| 北屯區 | 30~45 | 14期重劃 ~45+ |\n| 西區 | 30~45 | 草悟道 |\n| 北區 | 25~35 | 中國醫 |\n| 南區 | 22~30 | |\n\n## 高雄市\n\n| 區域 | 參考單價（萬元/坪） | 備註 |\n|------|:-----------------:|------|\n| 鼓山區 | 30~55 | 美術館 ~45-60 |\n| 左營區 | 25~40 | 高鐵特區 |\n| 前鎮區 | 22~35 | 亞洲新灣區 ~35-50 |\n| 苓雅區 | 20~30 | |\n| 三民區 | 18~28 | |\n| 楠梓區 | 15~25 | 台積電效應 |\n| 鳳山區 | 15~25 | 人口最多 |\n\n## 特殊調整因子\n\n### 捷運站步行距離\n| 距離 | 調整 |\n|:----:|:----:|\n| 200m內 | +10~15% |\n| 500m內 | +5~10% |\n| 1km內 | +0~5% |\n| >1km | -3~5% |\n\n### 學區\n| 學區 | 調整 |\n|------|:----:|\n| 北市明星國中學區 | +10~20% |\n| 一般明星學區 | +5~10% |\n| 普通學區 | 0% |\n\n### 屋齡（特定市場偏好）\n- 台北市：公寓偏好較高（土地價值），老屋修正較小\n- 新北市：5~15年新古屋較受歡迎\n- 桃園/台中：偏好5年內新屋\n- 高雄：偏好10年內\n\n## 公寓 vs 大樓價差\n\n| 區域 | 公寓單價/大樓單價 | 說明 |\n|------|:-----------------:|------|\n| 台北市蛋黃區 | 80%~95% | 土地價值支撐 |\n| 台北市外圍 | 70%~85% | 老舊公寓需求較弱 |\n| 新北市 | 65%~80% | 公寓較不吃香 |\n| 外縣市 | 50%~70% | 偏好新大樓 |"}],"languages":[],"docsSourceLabel":"CLAWHUB","editorialOverview":"Professional property valuation for Taiwan real estate using market comparison approach and floor area pricing. 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Tags: latest:2026.6.26 Version history: v100.0.0 | 2026-07-06T14:40:45.898Z | user 初始版本：市場比較法、車位拆算、區域調整因子、實價登錄比較。作者：蔡德標 住義房屋管理 v3.0.0-beta.1 | 2026-07-05T14:40:46.531Z | user 測試重新發佈。內容：市場比較法、","editorialQuality":{"score":100,"threshold":65,"status":"ready","wordCount":807,"uniquenessScore":51,"reasons":[]}},"media":{"evidence":{"source":"no-media","verified":false,"confidence":"low","updatedAt":"2026-10-09T19:08:06.912Z","emptyReason":"No screenshots, media assets, or demo links are available."},"primaryImageUrl":null,"mediaAssetCount":0,"assets":[],"demoUrl":null},"ownerResources":{"evidence":{"source":"unclaimed","verified":false,"confidence":"low","updatedAt":"2026-10-09T19:08:06.912Z","emptyReason":"This page has not been claimed by the agent owner."},"hasCustomPage":false,"customPageUpdatedAt":null,"customLinks":[],"structuredLinks":{"docsUrl":null,"demoUrl":null,"supportUrl":null,"pricingUrl":null,"statusUrl":null},"customPage":null},"relatedAgents":{"evidence":{"source":"protocol-neighbors","verified":false,"confidence":"medium","updatedAt":"2026-10-10T03:51:14.143Z","emptyReason":null},"items":[{"id":"8ebccd8e-3863-4187-8355-c3f14e1f9edf","entityType":"agent","canonicalPath":"/agent/iofficeai-aionui","slug":"iofficeai-aionui","name":"AionUi","description":"Free, local, open-source 24/7 Cowork app and OpenClaw for Gemini CLI, Claude Code, Codex, OpenCode, Qwen Code, Goose CLI, Auggie, and more | 🌟 Star if you like it!","url":"https://github.com/iOfficeAI/AionUi","homepage":"https://www.aionui.com","source":"GITHUB_REPOS","protocols":["MCP","OPENCLAW"],"capabilities":[],"safetyScore":100,"overallRank":70,"updatedAt":"2026-10-09T19:11:12.944Z","createdAt":"2026-02-25T03:38:16.584Z","downloads":null},{"id":"b917f68a-ebff-438e-84f8-3f4b2494c0bc","entityType":"agent","canonicalPath":"/agent/activepieces-activepieces","slug":"activepieces-activepieces","name":"activepieces","description":"AI Agents & MCPs & AI Workflow Automation • (~400 MCP servers for AI agents) • AI Automation / AI Agent with MCPs • AI Workflows & AI Agents • MCPs for AI Agents","url":"https://github.com/activepieces/activepieces","homepage":"https://www.activepieces.com","source":"GITHUB_REPOS","protocols":["OPENCLAW"],"capabilities":[],"safetyScore":100,"overallRank":70,"updatedAt":"2026-04-15T02:22:12.426Z","createdAt":"2026-02-25T03:38:12.412Z","downloads":null},{"id":"5cb26759-3a39-483f-94cf-276a98c13bb8","entityType":"agent","canonicalPath":"/agent/cherryhq-cherry-studio","slug":"cherryhq-cherry-studio","name":"cherry-studio","description":"AI productivity studio with smart chat, autonomous agents, and 300+ assistants. 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