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台灣房價估價分析 (Property Valuation)

Professional property valuation for Taiwan real estate using market comparison approach and floor area pricing. Analyzes 實價登錄 data, adjusts for location, flo... Skill: 台灣房價估價分析 (Property Valuation) Owner: tsaitepiao-alt Summary: Professional property valuation for Taiwan real estate using market comparison approach and floor area pricing. Analyzes 實價登錄 data, adjusts for location, flo... Tags: latest:2026.6.26 Version history: v100.0.0 | 2026-07-06T14:40:45.898Z | user 初始版本：市場比較法、車位拆算、區域調整因子、實價登錄比較。作者：蔡德標 住義房屋管理 v3.0.0-beta.1 | 2026-07-05T14:40:46.531Z | user 測試重新發佈。內容：市場比較法、

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Oct 9, 2026

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100.0.0

Source

CLAWHUB

About

What it does, and when to use it.

Capability contract not published. No trust telemetry is available yet. 2.1K downloads reported by the source. Last updated 10/9/2026.

Avoid when

  • Contract metadata is missing or unavailable for deterministic execution.

Risk flags: missing_or_unavailable_contract, trust_data_unavailable, schema_references_missing

Public facts

Every fact links back to the source it came from.

Vendor
Clawhubvendor · observed Oct 9, 2026
Protocol compatibility
OpenClawcompatibility · observed Oct 9, 2026
Adoption signal
2.1K downloadsadoption · observed Oct 9, 2026
Latest release
100.0.0release · observed Jul 6, 2026
Handshake status
UNKNOWNsecurity

Install and run

Setup complexity: low.

clawhub skill install s17fv84gdk52px09nasm2pyg7x88j0mw:taiwan-property-valuation-old
  1. Setup complexity is classified as HIGH. You must provision dedicated cloud infrastructure or an isolated VM. Do not run this directly on your local workstation.
  2. Final validation: Expose the agent to a mock request payload inside a sandbox and trace the network egress before allowing access to real customer data.

Contract: missing

curl -s "https://www.xpersona.co/api/v1/agents/clawhub-tsaitepiao-alt-taiwan-property-valuation-old/snapshot"

Documentation

CLAWHUB

107,034 characters of source documentation, loaded on request.

Extracted files

5 files captured from the source.

SKILL.md

---
name: property-valuation
description: >
  Professional property valuation for Taiwan real estate using market comparison
  approach and floor area pricing. Analyzes 實價登錄 data, adjusts for location,
  floor level, building age, parking space deduction, and property type.
  Use when: (1) Estimating market value of a property before buying/selling,
  (2) Comparing similar properties for pricing decisions, (3) Preparing valuation
  reports for clients, (4) Verifying listing price reasonableness.
metadata:
  openclaw:
    analytics: true
    requires:
      bins:
        - python3
---

# Property Valuation 📊

## Quick Start

### Step 1: Collect Property Data
- 地址（至少到段/路）
- 權狀坪數（主建物+附屬建物+公設）
- 屋齡、樓層、總樓層
- 車位類型/坪數（如有）
- 建物類型（大樓/華廈/公寓/透天）

### Step 2: Choose Valuation Method

| 方法 | 適用 | 說明 |
|------|------|------|
| 實價登錄比較法 | 一般住宅 | 最常用，比對同區域近期成交 |
| 收益還原法 | 店面/出租房 | 依租金回推價值 |
| 成本法 | 特殊建物/新屋 | 土地+建造成本-折舊 |

### Step 3: Run Valuation

```bash
python scripts/calc-valuation.py <input-json> <output-path>
```

### Step 4: Generate Report

See [assets/valuation-report.md](assets/valuation-report.md) for format.

## Cross-Skill Integration

- **稅務規劃** → Use with `tax-calculator` for tax-adjusted price analysis
- **預售屋合約** → For pre-sale valuation, see `pre-sale-housing`
- **驗屋檢查** → Use `home-inspection` to validate property condition for price adjustment

## Key Reference Files

| 文件 | 用途 |
|------|------|
| [adjustment-factors.md](references/adjustment-factors.md) | 各種價格調整因子 |
| [parking-deduction.md](references/parking-deduction.md) | 車位拆算方法 |
| [regional-multipliers.md](references/regional-multipliers.md) | 各縣市行情基準 |

---


## 📊 Usage Analytics

當你使用此 Skill 完成任務後，請記錄使用次數：

```bash
python3 skills/analytics.py taiwan-property-valuation used
```

查看統計：

```bash
python3 skills/analytics.py stats
```

## 💬 回饋與支援

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> 📌 使用 ClawHub 安裝此 Skill 時，系統會自動記錄安裝次數。

---

## 👤 作者資訊


**蔡德標（小威）** — 住義房屋管理
- 🏠 服務項目：房屋買賣、包租代管、驗屋
- 💬 Line：`s179889`
- 📞 手機：`0927-711-078`
- 🏪 品牌：住義房屋管理

_meta.json

{
  "ownerId": "kn76c9rvjhjk2c6t4gdkacbkqd88jwvp",
  "slug": "taiwan-property-valuation-old",
  "version": "100.0.0",
  "publishedAt": 1783348845898
}

references/adjustment-factors.md

# 價格調整因子

## 車位拆算

標準車位（2.5×5.5m）參考價值：

| 地區 | 一般車位 | 機械車位 |
|------|:--------:|:--------:|
| 台北市 | 250~350萬 | 150~250萬 |
| 新北市 | 180~280萬 | 100~180萬 |
| 桃園市 | 150~220萬 | 80~150萬 |
| 台中市 | 130~200萬 | 70~130萬 |
| 高雄市 | 100~170萬 | 50~100萬 |

→ 總價減車位價值後，再除以不含車位坪數

## 樓層調整

| 總樓層 | 中間樓層 | 高樓層 | 頂樓 |
|--------|:--------:|:------:|:----:|
| 7F以下 | +0% | +2~5% | -3~0% |
| 8~12F | +0% | +3~8% | -2~+2% |
| 13F以上 | +0% | +5~10% | -3~+3% |
| 頂加（違建） | — | — | +20~40% (風險) |

## 屋齡調整

| 屋齡 | 調整幅度 | 物件類型 |
|:----:|:--------:|----------|
| 0~5年 | -0~5% | 新成屋 |
| 5~10年 | -5~10% | 新古屋 |
| 10~20年 | -10~20% | 中古屋 |
| 20~30年 | -20~30% | 老屋 |
| 30年+ | -30~45% | 老公寓 |
| 40年+ | 行情特殊，另行判斷 | 都更潛力 |

## 座向調整

| 座向 | 調整幅度 | 說明 |
|:----:|:--------:|------|
| 坐北朝南 | +3~5% | 台灣最受歡迎座向 |
| 坐東朝西 | -3~5% | 西曬問題 |
| 其他 | -3~+3% | 視通風採光 |

## 景觀調整

| 景觀 | 調整幅度 |
|------|:--------:|
| 公園景 | +5~15% |
| 河景/海景 | +10~20% |
| 山景 | +3~8% |
| 無特殊景觀 | 0% |
| 面高架橋/殯儀館 | -10~20% |
| 面電塔/墳墓 | -15~25% |

## 特殊調整

| 因素 | 調整 | 說明 |
|------|:----:|------|
| 凶宅 | -30~50% | 非自然死亡事件 |
| 海砂屋 | -40~60% | 氯離子超標 |
| 輻射屋 | -30~50% | 輻射鋼筋 |
| 違建 | -10~30% | 有被拆除風險 |
| 一樓 | +10~30% | 店面效益 |
| 地下室 | -30~50% | 採光通風差 |
| 學區宅 | +5~15% | 明星學區 |
| 捷運宅(500m內) | +5~15% | 步行可達 |
| 近嫌惡設施 | -5~15% | 宮廟/加油站/變電所 |

## 分數加權法

取代傳統調整，可用分數系統概估：

| 項目 | 權重 | 滿分 |
|------|:----:|:----:|
| 區位/生活機能 | 30% | 100 |
| 交通便利性 | 25% | 100 |
| 屋況/維護 | 20% | 100 |
| 格局/採光 | 15% | 100 |
| 特殊價值(景觀/學區) | 10% | 100 |

```
調整係數 = 加權總分 / 100
估值 = 參考單價 × 調整係數 × 總坪數
```

references/parking-deduction.md

# 車位拆算方法

## 為什麼要拆算？

台灣常見將車位含在總價內，但車位價值與房屋價值不同，需分開計算才能正確估值。

## 三種車位類型

| 類型 | 權狀登記 | 坪數計算 | 拆算方法 |
|------|----------|----------|----------|
| 法定車位 | 含在公設 | 約8~15坪 | 依公設比例估算 |
| 增設車位 | 獨立權狀 | 登記坪數 | 直接扣除登記坪數 |
| 機械車位 | 通常無權狀 | 使用權 | 約定2~5坪空間 |

## 拆算公式

```
不含車位總價 = 總價 − 車位價值
不含車位單價 = 不含車位總價 ÷ （總坪數 − 車位坪數）
```

### 車位價值參考（2025~2026）

| 地區 | 平面車位 | 機械車位(下層) | 機械車位(上層) |
|------|:--------:|:--------------:|:--------------:|
| 台北市蛋黃區 | 300~400萬 | 180~250萬 | 150~200萬 |
| 台北市一般區 | 250~350萬 | 150~200萬 | 120~170萬 |
| 新北市第一圈 | 200~280萬 | 120~180萬 | 100~150萬 |
| 新北市外圍 | 150~220萬 | 80~130萬 | 60~100萬 |
| 桃園/台中/高雄 | 120~200萬 | 60~120萬 | 50~90萬 |
| 其他縣市 | 80~150萬 | 40~80萬 | 30~60萬 |

## 實際案例

### 案例一：大樓含車位
```
總價：2,500萬
總坪數：50坪
車位類型：平面車位（約10坪）
車位價值（新北市第一圈）：約220萬

不含車位總價 = 2,500 - 220 = 2,280萬
不含車位坪數 = 50 - 10 = 40坪
不含車位單價 = 2,280 / 40 = 57萬/坪
```

### 案例二：公寓無車位
```
總價：1,200萬
總坪數：30坪
無車位
單價 = 1,200 / 30 = 40萬/坪
（不需拆算）
```

### 案例三：機械車位
```
總價：1,800萬
總坪數：35坪（含機械車位使用權5坪）
車位類型：機械上層
車位價值（台北一般區）：約170萬

不含車位總價 = 1,800 - 170 = 1,630萬
不含車位坪數（概估）= 35 - 5 = 30坪
不含車位單價 = 1,630 / 30 = 54.3萬/坪
```

## 注意事項

1. **法定車位無法獨立買賣** → 拆算時不能分拆權狀
2. **車位管理費另計** → 一般300~600元/月（平面），500~2,000元/月（機械含保養）
3. **車位單獨出售行情** → 同社區車位過去成交價是最準參考
4. **坡道平面 vs 升降平面** → 坡道平面價值較高（+10~20%）
5. **機械車位尺寸** → 確認車輛是否可停放，無法使用等於無價值

references/regional-multipliers.md

# 各縣市行情基準與區域調整

## 台北市

| 區域 | 參考單價（萬元/坪） | 備註 |
|------|:-----------------:|------|
| 大安區 | 80~130 | 精華地段 |
| 信義區 | 85~140 | 信義計劃區+ |
| 中正區 | 70~100 | 學區宅 |
| 中山區 | 65~95 | 套房多 |
| 松山區 | 70~100 | 民生社區 ~80-100 |
| 內湖區 | 55~80 | 內科效應 |
| 南港區 | 60~85 | 東區門戶計劃 |
| 士林區 | 55~75 | 天母 ~65-85 |
| 文山區 | 45~60 | 文教區 |
| 萬華區 | 45~60 | 老舊區域 |
| 大同區 | 55~75 | 都更推案多 |
| 北投區 | 40~55 | 陽明山 |

## 新北市

| 區域 | 參考單價（萬元/坪） | 備註 |
|------|:-----------------:|------|
| 板橋區 | 45~75 | 新板特區 ~70+ |
| 永和區 | 45~65 | 高密度 |
| 中和區 | 40~55 | 大面積 |
| 新店區 | 40~60 | 央北重劃區 ~55+ |
| 三重區 | 35~55 | 二重疏洪道 ~50+ |
| 新莊區 | 35~50 | 副都心 ~55+ |
| 蘆洲區 | 35~45 | 自住為主 |
| 汐止區 | 28~40 | 靠近南港區 |
| 林口區 | 30~45 | 三井效應 ~40+ |
| 淡水區 | 20~30 | 量大價穩 |
| 三峽區 | 28~38 | 北大特區 ~40+ |
| 鶯歌區 | 22~30 | 捷運效應 |
| 泰山/五股 | 25~35 | 邊陲區域 |

## 桃園市

| 區域 | 參考單價（萬元/坪） | 備註 |
|------|:-----------------:|------|
| 桃園區 | 28~45 | 藝文特區 ~45+ |
| 中壢區 | 25~40 | 青埔 ~40-55 |
| 龜山區 | 22~35 | A7重劃區 |
| 蘆竹區 | 22~30 | 南崁 |
| 八德區 | 20~28 | 擴大重劃區 |
| 平鎮區 | 18~25 |  |
| 楊梅區 | 15~20 |  |
| 龍潭區 | 15~22 |  |

## 台中市

| 區域 | 參考單價（萬元/坪） | 備註 |
|------|:-----------------:|------|
| 西屯區 | 40~70 | 七期 ~60-80 |
| 南屯區 | 35~55 | 八期 |
| 北屯區 | 30~45 | 14期重劃 ~45+ |
| 西區 | 30~45 | 草悟道 |
| 北區 | 25~35 | 中國醫 |
| 南區 | 22~30 |  |

## 高雄市

| 區域 | 參考單價（萬元/坪） | 備註 |
|------|:-----------------:|------|
| 鼓山區 | 30~55 | 美術館 ~45-60 |
| 左營區 | 25~40 | 高鐵特區 |
| 前鎮區 | 22~35 | 亞洲新灣區 ~35-50 |
| 苓雅區 | 20~30 |  |
| 三民區 | 18~28 |  |
| 楠梓區 | 15~25 | 台積電效應 |
| 鳳山區 | 15~25 | 人口最多 |

## 特殊調整因子

### 捷運站步行距離
| 距離 | 調整 |
|:----:|:----:|
| 200m內 | +10~15% |
| 500m內 | +5~10% |
| 1km內 | +0~5% |
| >1km | -3~5% |

### 學區
| 學區 | 調整 |
|------|:----:|
| 北市明星國中學區 | +10~20% |
| 一般明星學區 | +5~10% |
| 普通學區 | 0% |

### 屋齡（特定市場偏好）
- 台北市：公寓偏好較高（土地價值），老屋修正較小
- 新北市：5~15年新古屋較受歡迎
- 桃園/台中：偏好5年內新屋
- 高雄：偏好10年內

## 公寓 vs 大樓價差

| 區域 | 公寓單價/大樓單價 | 說明 |
|------|:-----------------:|------|
| 台北市蛋黃區 | 80%~95% | 土地價值支撐 |
| 台北市外圍 | 70%~85% | 老舊公寓需求較弱 |
| 新北市 | 65%~80% | 公寓較不吃香 |
| 外縣市 | 50%~70% | 偏好新大樓 |

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Record generated Oct 10, 2026.

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